🎙 Акции доходов от недвижимости (NYSE:O): почему рост дивидендов может ускориться

Акции доходов от недвижимости (NYSE:O): почему рост дивидендов может ускориться

Realty Income (NYSE:O), пожалуй, самая известная акция с ежемесячными дивидендами среди инвесторов, ориентированных на доход. Розничный REIT, имеющий долю в 13 282 торговых объектах, арендуемых одним арендатором, часто хвалят за его выдающийся опыт роста дивидендов. Компания выплатила 639 ежемесячных дивидендов подряд и является дивидендным аристократом, демонстрируя 29-летний рост дивидендов. На самом деле, я считаю, что темпы роста дивидендов компании могут снова ускориться по мере продвижения вперед. Таким образом, я оптимистично смотрю на акции.

Что лежит в основе обширной истории роста дивидендов Realty Income?

Обширная история последовательного увеличения дивидендов Realty Income является свидетельством устойчивого успеха компании. Но что именно отличает Realty Income от других компаний с точки зрения ее способности последовательно увеличивать дивиденды по сравнению с аналогами? Ответ кроется в выдающемся опыте руководства и консервативной стратегии распределения капитала.

Руководство Realty Income умело провело компанию в различных экономических условиях, становясь сильнее даже в сложных рыночных условиях, таких как Великий финансовый кризис и, совсем недавно, пандемия COVID-19.

Помните ли вы, как серьезно пострадали розничные REIT в 2020 и 2021 годах, поскольку многие ритейлеры были вынуждены приостановить свою деятельность? Впечатляет то, что не только сборы арендной платы компании оставались высокими, но и Realty Income даже удавалось продолжать ежегодно увеличивать AFFO на акцию, несмотря на основные проблемы, сковывающие отрасль. В частности, FFO на акцию Realty Income в 2019, 2020, 2021 и 2022 годах составил $3,30, $3,39, $3,59 и $3,90 соответственно.

«Секрет» успеха Realty Income заключается в инвестировании в недвижимость, используемую арендаторами, работающими в важнейших отраслях. К ним относятся продуктовые магазины (11,4% годовой договорной арендной платы), магазины повседневного спроса (10,6%), аптеки (5,9%) и рестораны QSR (5,3%), а также другие устойчивые районы. Таким образом, большинство его арендаторов являются мощными, устойчивыми к рецессии фирмами, примером которых являются такие лидеры отрасли, как Walgreens Boots Alliance (NYSE:WBA), Dollar General (NYSE:DG), 7-Eleven и Walmart/Sam's Club (NYSE:WMT). ), назвать несколько.

Источник: Презентация инвесторам о доходах от недвижимости в третьем квартале.

Эти арендаторы продолжали выполнять свои обязательства по аренде даже во время пандемии, поскольку в то время их деятельность практически не прерывалась. Но помимо высоконадежных арендаторов, Realty Income также имеет расширенный средневзвешенный срок аренды, составляющий около 10 лет. Эта комбинация приводит к очень предсказуемым многолетним денежным потокам, что позволяет руководству разумно действовать в отношении будущих инвестиций, не принимая на себя слишком большого риска. В свою очередь, рост дивидендов в целом был очень последовательным и частым.

Рост дивидендов, вероятно, снова ускорится

Как я только что упомянул, Realty Income сумела добиться огромного роста дивидендов благодаря основным качествам, присущим ее объектам недвижимости и их профилям арендаторов/аренды. В соответствии с осмотрительным стилем руководства, рост дивидендов в последние годы замедлился. Конечно, соотношение FFO/доля продолжало расти, но имеет смысл быть более консервативным во время пандемии и перед лицом растущих ставок. Тем не менее, поскольку процентные ставки, вероятно, начнут снижаться в этом году, эта тенденция может измениться.

Для контекста: несмотря на то, что Realty Income продолжает увеличивать свои дивиденды (даже несколько раз в течение каждого года), среднегодовой темп роста дивидендов компании LTM (за последние 12 месяцев) за пятилетний период (совокупный годовой темп роста) составляет всего 3,0%. Это меньше 7,3% за аналогичный период 2017 года.

Однако, поскольку Realty Income увеличивает FFO/долю более значительными темпами, ее коэффициент выплат снижается. Он составлял 89% в 2013 году, 82% в 2017 году и 75%, исходя из прогнозируемого FFO на акцию в этом году в размере 4,11 доллара США. Коэффициент выплат ниже среднего в сочетании с возможностью снижения процентных ставок в ближайшие кварталы, что может еще больше повысить прибыльность, должен позволить менеджменту ускорить темпы повышения дивидендов.

Realty Income может похвастаться впечатляющим рейтингом A3/A- от Moody’s и S&P, что подтверждает ее прочную репутацию. Примечательно, что компания поддерживает устойчивый баланс, характеризующийся значительными 96% необеспеченного долга и 93% долга по фиксированным ставкам. Это подчеркивает высокий уровень доверия кредиторов к кредитоспособности Realty Income.

Источник: Презентация инвесторам за третий квартал Realty Income.

Еще одним подкреплением этой уверенности является увеличение средневзвешенного срока погашения облигаций и векселей до 6,6 лет. Такая длительная продолжительность благоприятно влияет на доход от недвижимости, что согласуется с ожиданием падения процентных ставок к тому времени, когда компании потребуется рефинансировать свои обязательства. Это может оказаться значительным попутным ветром для показателя FFO/акции Realty Income, поскольку компания продолжает масштабироваться.

По мнению аналитиков, стоит ли покупать акции O?

Что касается Уолл-стрит, акции Realty Income имеют рейтинг умеренной покупки, основанный на шести рейтингах покупок и пяти рейтингах удержания, присвоенных за последние три месяца. Средний прогноз по доходу от недвижимости в размере $60,58 предполагает потенциал роста на 4,95%.

Вывод

Замечательная история стабильного роста дивидендов Realty Income является свидетельством ее устойчивой бизнес-модели и компетентного управления. Сосредоточение внимания компании на важнейших отраслях промышленности, надежных арендаторах и разумная стратегия распределения капитала защитили ее от экономических спадов.

Несмотря на недавнее консервативное увеличение дивидендов, потенциал снижения процентных ставок и снижения коэффициента выплат предполагает ускорение роста дивидендов в будущем. В сочетании с тем фактом, что акции предлагают довольно привлекательную дивидендную доходность в размере 5,3%, Realty Income, на мой взгляд, остается привлекательным выбором для инвесторов, ориентированных на доход.