✏ Акции медицинской недвижимости (NYSE:MPW): получат выгоду от снижения ставок

Акции медицинской недвижимости (NYSE:MPW): получат выгоду от снижения ставок

Medical Properties Trust (NYSE:MPW), REIT, занимающийся недвижимостью медицинского назначения, недавно отчитался о результатах своей прибыли за третий квартал 2023 года, о которых я расскажу подробно. Короче говоря, более высокие процентные ставки повлияли на денежные средства, доступные для распределения, и, вероятно, будут продолжать оказывать такое влияние еще некоторое время. Тем не менее, ожидается, что Федеральная резервная система начнет снижать ставки через несколько месяцев. Компания Medical Properties Trust, имеющая большую задолженность, станет одним из ключевых бенефициаров.

Я оптимистично настроен в отношении акций компании из-за ее привлекательной оценки в целом по компании и защитного характера ее больничного портфеля. Тем не менее, инвесторам необходимо помнить о высоком уровне левереджа и необходимости руководства сохранять ликвидность.

Обзор деятельности Medical Properties Trust

Medical Properties Trust, или MPT, является одним из крупнейших владельцев больничной недвижимости. Компания работает в 31 штате США и на нескольких международных рынках. По состоянию на третий квартал 2023 года 62,1% ее активов находились в Соединенных Штатах, при этом Великобритания была вторым по величине рынком с 21,6% всех активов.

В третьем квартале 2023 года MPT зафиксировала скорректированные средства от операционной деятельности (AFFO, показатель денежного потока, обычно сообщаемый REIT) в размере 0,30 доллара на акцию, что на 16,7% меньше, чем в прошлом году. Снижение произошло в результате как снижения доходов, так и увеличения процентных расходов. Учитывая, что общий долг на конец третьего квартала 2023 года составлял $10,2 млрд, ликвидность и формирование денежного потока являются первоочередной проблемой для компании. Действительно, руководство объявило о планах привлечь 2 миллиарда долларов ликвидности в течение следующих 12 месяцев.

Уровень капитализации Medical Properties Trust

Всегда важно учитывать ставку капитализации (норму доходности инвестиционной недвижимости, основанную на ожидаемых денежных потоках) REIT, в который вы инвестируете, а не только доходность, основанную на AFFO. Обычно, чтобы увеличить доходность, REIT занимают деньги у банков и других кредиторов. Это часто приводит к высокому выходу AFFO.

Однако, если REIT необходимо продать недвижимость на рынке, покупатель будет учитывать ставку капитализации, поскольку она включает в себя все денежные потоки от собственности держателям акций и долговых обязательств вместе взятые.

Чтобы получить ставку капитализации Medical Properties Trust, мы можем объединить текущую сумму текущих ставок AFFO и процентные расходы, умножить ее на четыре, поскольку это квартальное число, и разделить результат на стоимость предприятия.

В третьем квартале 2023 года AFFO составил $182 млн, а процентные расходы компании — $107 млн. В результате MPT в настоящее время производит около $1,15 млрд в год, которые можно использовать для выплаты процентов по долгу и дивидендов акционерам. При стоимости предприятия около 12,9 миллиардов долларов рыночная ставка капитализации составляет около 8,9%.

Ставка капитализации позволяет инвесторам сравнивать REIT с различными уровнями финансового рычага (часть стоимости предприятия, финансируемая за счет долга, которая в Medical Properties Trust составляет около 80%, что является очень высокой суммой), поскольку она рассматривает денежные потоки на момент начала. уровне предприятия, а не конкретно для акционеров. Высокий размер финансового рычага подвергает MPT чрезмерному процентному риску.

Ставка верхнего предела также полезна при сравнении абсолютного потенциала доходности Medical Properties Trust как инвестиции и позволяет легко сравнивать ее с другими альтернативами, такими как государственные облигации. Например, доходность 10-летних государственных облигаций США в настоящее время составляет около 4,4%.

Недавние продажи также могут быть оценены на основе предельной ставки. Например, в октябре MPT продала оставшиеся австралийские активы по ставке капитализации 5,7% – привлекательная стоимость капитала по сравнению с тем, где компания торгует в настоящее время.

И последнее, но не менее важное: ставку капитализации в размере 8,9% можно рассматривать как ожидаемую доходность до использования кредитного плеча, индексации инфляции или роста арендной платы.

Высокий короткий интерес

В прошлом году компания привлекла большое количество коротких позиций: около 22% акций в настоящее время находятся в короткой позиции, а это означает, что огромное количество инвесторов в настоящее время делают ставку на дальнейшее падение акций MPW. Тем не менее, общий объем коротких ставок снизился более чем на 50% по сравнению с пиком в первом квартале 2023 года.

Перспективы снижения ставок ФРС

Поскольку Федеральная резервная система приступает к одному из самых быстрых циклов повышения ставок в истории, рынки и экономисты теперь ожидают, что ФРС изменит курс и начнет снижать ставки в 2024 году. В настоящее время рынки дают 27,4% вероятность того, что ФРС снизит ставку по федеральным фондам до 5,00-5,25% на заседании 20 марта 2024 г. Текущие цены на фьючерсы указывают на три дополнительных снижения ставок на 0,25% после этого, в результате чего ставка по федеральным фондам составит 4,25–4,50% в конце 2024 года.

В настоящее время MPT выплачивает средневзвешенную ставку 4,04% за свой долг в размере 10,2 миллиарда долларов. Однако, поскольку компания продолжает рефинансировать свой долг, старые облигации с низкой процентной ставкой заменяются новыми с более высокой процентной ставкой, что сокращает AFFO компании. Для справки: в настоящее время компания платит от 5,36% до 6,93% за свой револьвер с плавающей ставкой. Таким образом, компании придется дождаться более глубокого снижения ставок ФРС в 2025 году, чтобы увидеть устойчивое снижение процентных препятствий.

По мнению аналитиков, акции MPW стоит покупать?

Что касается Уолл-стрит, Medical Properties Trust получает консенсус-рейтинг «Держать», основанный на одном рейтинге «Покупать», четырех «Держать» и двух рейтингах «Продавать». Кроме того, средняя целевая цена акций компании Medical Properties составляет $6,71, что предполагает потенциал роста на 47,5%.

Вывод

Акции Medical Properties резко упали за последний год, причем главными причинами больших потерь стали более высокие процентные ставки и тяжелое долговое бремя. Поскольку до перспективы снижения ставок осталось несколько месяцев, силы, которые привели к падению акций, постепенно вернутся в их пользу, создавая основу для возможного восстановления цены акций.

Учитывая оборонительный характер своего больничного портфеля, компания, вероятно, будет показывать хорошие результаты в случае рецессии, опережая как более широкий рынок коммерческой недвижимости, так и основные индексы фондового рынка. Даже если ставки не упадут так сильно, как ожидалось, предельная ставка в 8,9% обеспечит адекватную прибыль. И последнее, но не менее важное: потенциальные инвесторы всегда должны помнить о чрезмерном кредитном плече компании.