🎙 Prologis (NYSE:PLD): привлекательная долгосрочная акция для защиты

Prologis (NYSE:PLD): привлекательная долгосрочная акция для защиты

Акции Prologis (NYSE:PLD) представляют собой привлекательную возможность для защитных инвестиций после недавнего отставания и улучшенных прогнозов компании на 2023 год в сочетании с солидными долгосрочными перспективами роста. Prologis также, вероятно, выиграет от снижения ставок Федеральной резервной системы в 2024-2025 годах и должен быть менее подвержен влиянию потенциальной рецессии. Поэтому я настроен оптимистично в отношении акций.

Prologis в основном управляет логистическими зданиями площадью 1,2 миллиарда квадратных футов. Компания работает в четырех регионах: США с 85 % от общего чистого операционного дохода (NOI = арендная плата и другие доходы за вычетом операционных расходов), Европа с 9 % от общего NOI, Другие Америки с 4 % от общего NOI и Азия с 2 % от общего NOI. % от общего NOI.

Операции Prologis представлены в двух сегментах: Недвижимость (представляет собой владение, аренду и развитие логистической недвижимости) и Стратегический капитал (управление недвижимостью, принадлежащей неконсолидированным предприятиям, т. Е. Где Prologis имеет долю менее 50% и в основном предоставляет услуги по управлению активами. ).

Краткий обзор результатов Q2-2023

Prologis предоставил основные средства от операций (известные как основной FFO, показатель денежного потока, используемый REIT) в размере 1,83 доллара на акцию во втором квартале 2023 года, что на 64,9% больше, чем в прошлом году. Без учета взноса в размере 0,58 долл. США на акцию от бизнеса Strategic Capital (который отсутствовал во втором квартале 2022 г.) рост составил 12,6%.

Кроме того, NOI в том же магазине увеличился на 8,9% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года во втором квартале, что ниже роста на 9,9%, достигнутого в первом квартале 2023 года, но выше преобладающего уровня 2022 года. Тем не менее, заполняемость продолжала снижаться с 98,2%, достигнутых в четвертом квартале 2022 года, и в настоящее время составляет 97,2%.

Prologis также был очень активен на рынках капитала, выпустив долговые обязательства на сумму 7 миллиардов долларов по средневзвешенной процентной ставке 4,9% и средневзвешенному сроку 8,4 года. Это увеличило текущую среднюю стоимость долга компании до 2,9% при солидном среднем сроке погашения 9,7 лет. Для справки, доходность его облигаций 2048 USD с доходностью 4,375% сейчас составляет около 5,85%.

Пик процентных ставок

Поскольку Федеральная резервная система приступает к одному из самых быстрых циклов повышения ставок в истории, рынки и экономисты ожидают, что ФРС в значительной степени сделает паузу до конца 2023 года, прежде чем снизить ставки в 2024 и 2025 годах.

Рынки в настоящее время дают 85%-ную вероятность того, что ФРС сохранит ставку по федеральным фондам без изменений на уровне 5,25-5,50% на своем заседании 20 сентября 2023 года. Процент падает до 70% на встрече 1 ноября и около 65% на встрече 13 декабря 2023 года.

Тем не менее, прогнозы Федеральной резервной системы несколько более ястребиные, чем прогнозы рынка: ожидается, что ставка по федеральным фондам составит 5,6% в конце 2023 года, 4,6% в 2024 году и 3,4% в 2025 году.

Как видно из приведенных выше прогнозов и процентных ставок, по которым Prologis в настоящее время финансирует себя, рефинансирование все еще должно быть препятствием для основного FFO компании в 2024 году, прежде чем оно значительно уменьшится в 2025 году.

Подразумеваемая ставка капитализации Prologis

Всегда важно учитывать ставку капитализации (доходность инвестиционной собственности в недвижимость, основанную на ожидаемых денежных потоках) REIT, в который вы инвестируете, а не только доходность, основанную на базовом FFO. Обычно для увеличения прибыли REIT берут кредиты у банков и других кредиторов. Это часто приводит к высокому выходу FFO ядра.

Однако, если REIT необходимо продать недвижимость на рынке, покупатель будет учитывать ставку капитализации, поскольку она охватывает все денежные потоки собственности для держателей акций и долговых обязательств вместе взятые.

Prologis получает переменный доход от управления активами помимо дохода от аренды, который он получает от зданий. Таким образом, трудно найти истинную рыночную ставку капитализации. Тем не менее, хорошим приближением было бы объединить его основной прогноз FFO и процентные расходы и разделить сумму на стоимость предприятия компании.

В 2023 году базовый FFO должен составить около 5,3 миллиарда долларов, а процентные расходы должны составить примерно 0,6 миллиарда долларов. При стоимости предприятия около 144 миллиардов долларов его предполагаемая рыночная ставка капитализации составляет около 4,1%.

Уровень капитализации позволяет инвесторам сравнивать REIT с разным уровнем финансового рычага (доля стоимости предприятия, финансируемая за счет долга, которая в Prologis составляет около 20%, что является довольно консервативной величиной), поскольку она рассматривает денежные потоки на уровне предприятия. а не конкретно акционерам. REIT с кредитным плечом 40% может повысить доходность для акционеров, но также является более рискованным в периоды повышения процентных ставок или спадов на рынке недвижимости.

Ставка капитализации также полезна при сравнении абсолютного потенциала доходности Prologis как инвестиции и позволяет легко сравнивать ее с другими альтернативами, такими как государственные облигации. Например, 10-летние государственные облигации США в настоящее время также приносят около 4%.

И последнее, но не менее важное: ставку капитализации в 4,1% можно рассматривать как ожидаемую доходность до использования кредитного плеча, индексации инфляции или роста арендной платы. Однако, как я подчеркну в следующем абзаце, Prologis в настоящее время имеет профиль роста выше среднего.

Солидный долгосрочный потенциал

Как видно из роста NOI в том же магазине на 8,9%, Prologis может увеличить арендную плату намного выше инфляции. Это связано с тем, что у компании много старых договоров аренды с низкими абсолютными уровнями арендной платы, которые корректируются в соответствии с рыночными уровнями арендной платы по истечении срока их действия. Действительно, финансовый директор Тим Арндт подчеркнул на телефонной конференции, что компания может получить дополнительную прибыль в размере 2,85 доллара на акцию, просто пересдав свою недвижимость по текущим рыночным арендным ставкам, без учета любого будущего роста инфляции.

В результате прогнозная ставка капитализации, учитывающая потенциальную прибыль в размере $2,85 на акцию, в настоящее время может быть рассчитана примерно на уровне 6%.

Обновленный прогноз на 2023 г.

Благодаря более сильным базовым показателям и меньшим процентным расходам Prologis повысила свой основной прогноз FFO до $5,56–5,60 на акцию, что на 8,1% больше, чем в 2022 году.

Ожидается, что после падения в первом полугодии заполняемость стабилизируется на уровне 97,0-97,5%. Аналогичным образом, рост NOI в том же магазине составляет около 9%, что соответствует второму кварталу.

По мнению аналитиков, стоит ли покупать акции PLD?

Обращаясь к Уолл-стрит, Prologis получает консенсус-рейтинг Strong Buy, основанный на 12 покупках, двух удержаниях и нулевом рейтинге продаж. Кроме того, средняя целевая цена акций Prologis составляет 145,36 доллара США, что предполагает потенциал роста на 18,7%.

Вынос

Акции Prologis в последнее время двигались в боковом направлении, несмотря на то, что компания увеличила свой годовой прогноз и перспективы снижения ставок в 2024 и 2025 годах. Таким образом, я считаю, что акции стоит покупать в данный момент, особенно если вы хотите вложить капитал в защитную сектор, который будет меньше затронут потенциальной рецессией в конце этого года или в 2024 году.