💬 Коммерческая недвижимость: в поисках алмазов среди завалов

Коммерческая недвижимость: в поисках алмазов среди завалов

Знаменитый (или, скажем, печально известный?) поставщик коворкингов WeWork (WE) подал заявку на защиту от банкротства. Хотя в тяжелом положении компании в основном обвиняют ее неуправляемого основателя и ошибочную бизнес-модель, которую он построил, время окончательного краха WE напрямую коррелирует с проблемами рынка коммерческой недвижимости, которые сейчас выходят на первый план. Поскольку инвесторы сопоставляют высокие дивиденды с потенциальными потерями капитала, им не следует упускать из виду один процветающий сектор рынка недвижимости.

Сейфовое помещение в аренду

Банкротство WeWork не могло произойти в худшее время. Состояние офисной недвижимости и коммерческой недвижимости (CRE) в целом шаткое, и ей, конечно, не нужен еще один удар по настроениям инвесторов.

Дело в том, что до нынешнего кризиса коммерческая недвижимость находилась в упадке из-за нескольких долгосрочных тенденций. Пандемия Covid-19 привела к резкому ускорению этих тенденций: торговые центры и офисные здания приняли на себя основной удар всплеска онлайн-покупок и тенденции работать на дому. Что изменилось, так это то, что теперь вместо очагов проблем на в целом устойчивом рынке весь рынок CRE выглядит шатким, за некоторыми исключениями.

Поскольку спрос на коммерческую недвижимость падает, цены падают по всем направлениям. Многочисленные новые проекты по всей стране были приостановлены, приостановлены или даже полностью отменены из-за отсутствия финансирования, растущих затрат на вводимые ресурсы и рабочую силу, а также гораздо более слабого прогноза спроса. Между тем, существующие владельцы CRE сталкиваются с ростом количества вакансий в своих офисах, торговых центрах, торговых площадях и даже отелях и объектах промышленного назначения. Они обременены более высокими счетами за коммунальные услуги, взрывными страховыми премиями и растущими операционными расходами. Инвесторы уже давно рассматривают коммерческую недвижимость, будь то в форме акций отдельных компаний, инвестиционных фондов недвижимости (REIT) или ETF, которые ее держат, как важный источник дохода, поскольку этот сектор известен своей склонностью платить высокие деньги. дивиденды. Однако, поскольку потери капитала угрожают превысить этот доход, в некоторых случаях с большим отрывом, инвесторы в недвижимость пересчитывают свои риски в этом секторе.

Источники: Google Finance, Vanguard.

Проблемы взросления

С тех пор как Федеральная резервная система начала кампанию по ужесточению денежно-кредитной политики в начале прошлого года, активность в отрасли стала еще ниже, а кредиторы сокращают финансирование. После банковского кризиса в марте 2023 года региональные и более мелкие банки, на долю которых приходится большая часть кредитования CRE, сокращают новое кредитование и рефинансирование во все больших масштабах, при этом основная тяжесть приходится на недвижимость. Эти банки также сообщают о резком увеличении необслуживаемых кредитов CRE. Например, PNC Financial (PNC) сообщила, что просроченные кредиты, связанные с проектами коммерческой недвижимости, удвоились в третьем квартале по сравнению со вторым кварталом 2023 года.

Поскольку прогнозируется, что процентные ставки в течение некоторого времени останутся на своем 22-летнем максимуме, кредитование CRE не похоже на улучшение ситуации. Хотя кредиты по-прежнему доступны, они недоступны для заемщиков менее звездного качества – и даже лучшие в своем классе платят высокую премию из-за более высокого риска, очевидного в отрасли. Спрос на дорогостоящие кредиты со стороны инвесторов и девелоперов незначителен; в то же время предложение кредитов ухудшается.

Банки, частные долговые фонды, инвестиционные фонды недвижимости (REIT) и другие кредиторы готовятся к волне просрочек и списаний, особенно в 2024 году, когда в течение года наступит срок погашения кредитов CRE на сумму более 900 миллиардов долларов. В общей сложности к 2027 году должны быть выплачены кредиты CRE на сумму 2,8 триллиона долларов. Поскольку процентные ставки сейчас примерно в три раза превышают те, которые были всего пару лет назад, рефинансирование этих кредитов будет сложной задачей.

Огорчен до глубины души

Поскольку ожидается дальнейшее ослабление экономики, а ФРС обещает держать ставки «высокими и дольше», CRE сталкивается с длительным давлением. Согласно исследованию Capital Economics, офисная недвижимость может потерять в цене до 40% до конца 2024 года – умеренный прогноз, поскольку за последний год она уже потеряла 21%. Ожидается, что торговые центры не пострадают так сильно только потому, что их цены уже были низкими еще до того, как процентные ставки начали расти.

Согласно данным MSCI, долларовая сумма проблемных кредитов, связанных с CRE, достигла самого высокого уровня с 2013 года в третьем квартале 2023 года. Из тех кредитов, которые в последние несколько месяцев были признаны «проблемными», 93% составляли кредиты на офисное строительство. По мнению аналитиков, долг CRE на сумму около $1,2 трлн считается «потенциально проблемным».

Источник: MSCI, Inc.

Но не только офисы испытывают боль. Ниша жилых зданий, которую долгое время считали «тихой гаванью» для коммерческой недвижимости, теперь тоже выглядит шаткой. На протяжении многих лет инвесторов привлекали многоквартирные дома, которые обеспечивали им стабильный, постоянно растущий доход от аренды. В результате того, что инвестиции в жилые CRE воспринимаются как «безопасная ставка», многие покупатели этой недвижимости профинансировали их посредством различных кредитов с плавающей процентной ставкой, и теперь они находятся под водой по этим объектам недвижимости или твердо находятся на пути к ним.

Как и раньше, сейчас в жилых помещениях не так много вакансий, а спрос остается высоким. За последние два года или около того многие потенциальные покупатели жилья предпочли арендную плату, поскольку высокие ставки по ипотечным кредитам делают покупку жилья недоступной для многих арендаторов; Растущий спрос в сочетании с растущей инфляцией привел к резкому росту цен на аренду. Спрос в жилой нише не является проблемой, но владельцы зданий, будь то частные лица, фирмы или фонды, сталкиваются с теми же проблемами рефинансирования, что и застройщики. Кроме того, им теперь приходится иметь дело с арендаторами, которые не могут позволить себе более высокую арендную плату, что усугубляет трудности с погашением долга для владельцев.

Создание революции искусственного интеллекта

Как и в большинстве инвестиционных тем, всегда есть исключения из общей тенденции. Одна ниша, которая сразу выделяется среди почти руин рынка CRE, — это центры обработки данных на этом пространстве.

За последние два десятилетия ускоряющийся глобальный переход к цифровой экономике привел к резкому увеличению распространенности центров обработки данных — специализированных объектов, в которых размещается сеть вычислительных ресурсов и ресурсов хранения, используемых для создания, запуска и доставки приложений и услуг. а также для хранения и управления данными, связанными с этими приложениями и услугами.

Распространение облачных хранилищ и вычислений, потоковых сервисов и платформ социальных сетей, а также расширяющаяся сеть подключенных устройств, известная как Интернет вещей (IoT), являются основными факторами, стимулирующими нынешнее использование центров обработки данных. В последние годы развитие машинного обучения (МО) и искусственного интеллекта (ИИ), автономных транспортных средств и технологии блокчейна значительно увеличило потребность в емкости хранения данных; ожидается, что в ближайшие годы этот рост значительно ускорится. Ожидаемый параболический рост объемов хранения данных во многом обусловлен потребностями, связанными с огромными объемами данных, необходимыми для запуска моделей ИИ. Поскольку мы только вступаем в эпоху искусственного интеллекта, эти тенденции будут значительно усиливаться, привлекая огромные объемы инвестиций.

В совокупности эти факторы помогли центрам обработки данных сохранить стабильный источник дохода в различные экономические эпохи. Высокие показатели удержания арендаторов (из-за высоких затрат на смену) и продление сроков аренды также играют роль в обеспечении постоянной устойчивости сектора. Учитывая множество попутных ветров, устойчивая потребность в центрах обработки данных кажется устойчивой как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе.

Именно здесь в центре внимания оказываются REIT центров обработки данных. Эти REIT представляют собой инвестиционные фонды, которые владеют и управляют этими важнейшими объектами ИТ-инфраструктуры. Хотя все типы REIT несут в себе риски, такие как относительно высокая чувствительность к процентным ставкам, их преимущества значительно перевешивают недостатки, особенно в среднесрочной и долгосрочной перспективе. Помимо растущего спроса, сверхнизкой доли вакантных площадей и сильной ценовой политики, способствующей росту доходности инвесторов, эти инвестиционные инструменты отличаются высокой дивидендной доходностью. Средняя дивидендная доходность REIT центров обработки данных составляет 3,1% по сравнению с текущей средней доходностью индекса S&P 500 (SPX) в 1,6%.

Инвесторы могут получить доступ к этой прибыльной нише, инвестируя напрямую в REIT или покупая ETF, владеющий акциями базовых трастов. Крупнейшими и наиболее известными фондами REIT для центров обработки данных являются Digital Realty (DLR), Equinix (EQIX) и Iron Mountain (IRM). Динамика их акций за последние 12 месяцев опередила не только другие инвестиционные инструменты CRE, но и широкий рынок:

Источник: Google Финансы.

Кроме того, некоторые ETF предоставляют инвесторам доступ к акциям REIT центров обработки данных. Существует один чистый центр обработки данных REIT ETF, Global X Data Center REITs & Digital Infrastructure ETF (VPN), который инвестирует в акции REIT центров обработки данных и связанных с ним компаний цифровой инфраструктуры. Кроме того, существует ETF Pacer Data & Infrastructure Real Estate (SRVR), который в основном содержит акции компаний недвижимости с развитых рынков, связанных с данными и инфраструктурой, но также включает в себя телекоммуникационные компании, общие трасты недвижимости и ETF. , и более. Существует также ETF Roundhill IO Digital Infrastructure (BYTE), который владеет глобальными акциями, которые получают большую часть своих доходов от активов цифровой инфраструктуры; большинство его крупнейших холдингов представляют собой глобальные телекоммуникационные компании, хотя он имеет значительную долю в крупных REIT-центрах обработки данных. Кроме того, существует несколько более широких фондов REIT ETF с различной степенью воздействия на инфраструктуру данных, наиболее известным из которых является iShares Cohen & Steers REIT ETF (ICF). Однако участие этих фондов в других секторах CRE приводит к неудовлетворительным результатам по сравнению с инструментами чисто для центров обработки данных.

Источник: Google Финансы.

В заключение, хотя общий рынок коммерческой недвижимости не дает много причин для оптимизма, ниша центров обработки данных может предложить выгодные инвестиционные возможности, сочетая высокие дивидендные доходы и перспективы дальнейшего роста капитала. Однако, как всегда, инвесторам настоятельно рекомендуется принимать во внимание макрофакторы, фундаментальные показатели компании и перспективы сектора при взвешивании потенциальных инвестиций, использовании различных исследовательских инструментов и экспертного анализа.