💬 Акции федеральной недвижимости (NYSE:FRT): король дивидендов теперь привлекателен

Акции федеральной недвижимости (NYSE:FRT): король дивидендов теперь привлекателен

Акции Federal Realty Investment Trust (NYSE:FRT), по-видимому, представляют собой привлекательную инвестиционную возможность на текущих уровнях. Этот король дивидендов, имеющий 56-летний опыт роста дивидендов, столкнулся с тем, что его акции испытывают давление со стороны повышения процентных ставок. Тем не менее, портфель качественной недвижимости этого розничного REIT, состоящий из 102 проектов недвижимости, охватывающих около 26,0 миллионов коммерческих квадратных футов, продолжает приносить хорошие результаты. По этой причине продолжающееся отставание цен на акции может стать достойной точкой входа. Таким образом, я оптимистично настроен в отношении FRT.

Акции FRT за последние три года выросли всего на 5,5%.

Повышение прибыльности, несмотря на повышение процентных ставок

Прибыльность большинства REIT в прошлом году снизилась из-за повышения процентных ставок, произошедшего в 2022 и 2023 годах. Однако некоторым качественным компаниям в этом секторе удалось продолжить процветание, и Federal Realty была одной из них. Компания продолжила наращивать выручку, что, наряду с осторожным контролем расходов, позволило ей добиться рекордного FFO на акцию, несмотря на рост процентных расходов. Давайте посмотрим глубже.

В 2023 финансовом году выручка Federal Realty составила $1,13 млрд, что на 9,4% больше, чем в прошлом году. Рост доходов Federal Realty отражает высокий спрос со стороны арендаторов на ее недвижимость, о чем свидетельствует активная арендная деятельность и уровень заполняемости.

В частности, компания подписала 408 договоров аренды на 2,03 миллиона квадратных футов со средней арендной платой 36,75 долларов за квадратный фут по сравнению со средней договорной арендной платой в 33,43 доллара за квадратный фут, подписанной в прошлогодних договорах аренды. Это подразумевает рост пролонгации денежных средств на 10% на сопоставимых площадях или на 22% на линейной основе. При этом на конец года портфель был занят на 92,2% и сдан в аренду на 94,2%.

Что касается расходов, руководство осуществляло контроль над расходами: расходы на аренду выросли всего на 1% до $21,7 млн. Общие и административные расходы даже сократились на 3,6% до $50,7 млн. Таким образом, несмотря на рост процентных расходов на 22,5% до $167,8 млн, компания смогла увеличить свою рентабельность. Таким образом, FFO/акция выросла с $6,32 до $6,55.

Также стоит отметить, что причина, по которой процентные расходы Federal Realty не выросли слишком сильно по сравнению с годовым увеличением, наблюдаемым в других REIT, связана с ее здоровым кредитным профилем. Это преимущество напрямую связано с ее высококачественным портфелем недвижимости и огромным опытом операционной деятельности.

В частности, на конец года 87% общего долга Federal Realty имели фиксированные процентные ставки, что в значительной степени смягчало последствия повышения ставок. Кроме того, у компании нет долгов со сроками погашения до 2024 года и существенных сроков погашения до 2026 года. Таким образом, если предположить, что текущие процентные ставки не продлятся более двух-трех лет, Federal Realty сможет справиться с относительно сложной ситуацией в сфере недвижимости. обстановка вполне комфортная.

По этой причине Уолл-стрит полагает, что у компании не будет проблем с ростом прибыли Federal Realty в ближайшие годы. Ожидается, что FFO на акцию постепенно вырастет до $6,80 и $7,17 в 2024 и 2025 финансовых годах соответственно.

Рост дивидендов кажется слабым, но может снова ускориться

На первый взгляд перспективы роста дивидендов Federal Realty кажутся слабыми. За последние 10 лет REIT увеличил дивиденды на акцию при совокупном годовом темпе роста (CAGR) всего 3,7%. В последние годы рост дивидендов постепенно замедлялся, причем последний раз в августе прошлого года составил всего 0,9%. Хотя это, безусловно, разочаровывающие темпы роста дивидендов, которые даже отстают от инфляции, существует неплохой шанс, что Federal Realty в какой-то момент в ближайшее время вновь ускорит темпы роста дивидендов.

Я считаю, что это так, поскольку коэффициент выплат существенно улучшился за последние годы. Поскольку рост FFO/акций опережает рост дивидендов, Federal Realty значительно сократила выплаты. Коэффициент выплат составлял 92%, 76%, 68% и 64% каждый год в период с 2020 по 2023 год соответственно. Поскольку ожидается, что FFO/акция продолжит расти приличными темпами, рост дивидендов также, вероятно, вскоре ускорится.

Между тем, дивидендная доходность акций в размере 4,4% обеспечивает значительную ощутимую прибыль даже в условиях текущей ситуации с процентными ставками.

По мнению аналитиков, акции FRT стоит покупать?

Сверяясь с мнением Уолл-стрит об акциях, Federal Realty показывает консенсус-рейтинг «Умеренная покупка», основанный на семи рейтингах «Покупать» и пяти рейтингах «Держать», присвоенных за последние три месяца. Средняя целевая цена акций Federal Realty, составляющая $113,58, предполагает потенциал роста на 15,8% в течение следующих 12 месяцев.

Заключительные мысли об акциях FRT

Подводя итог, я считаю, что Federal Realty представляет собой относительно привлекательную инвестиционную возможность, несмотря на высокие процентные ставки, оказывающие давление на сектор недвижимости. Благодаря надежному портфелю недвижимости и здоровому балансу, обеспечивающему надежные показатели выручки и прибыли, Federal Realty, похоже, чувствует себя лучше, чем многие другие REIT. В сочетании с возможностью более сильного роста дивидендов с течением времени, подкрепленным улучшением коэффициента выплат, акции Federal Realty представляют собой привлекательный инвестиционный потенциал.