💬 Доход от жилой недвижимости или инвестиционный капитал: какие акции лучше купить?

Доход от жилой недвижимости или инвестиционный капитал: какие акции лучше купить?

Сектор REIT в настоящее время силен. Недавние квартальные отчеты о доходах продемонстрировали устойчивость перед лицом экономических проблем, при этом многие REIT демонстрируют солидные показатели заполняемости и даже положительные возвраты арендной платы. С признаками снижения инфляции ФРС может ослабить контроль над процентными ставками. Это может снизить стоимость заимствований и повысить стоимость недвижимости. Поэтому неудивительно, что мы наблюдаем волну повышений аналитиков, охватывающую сектор. Двумя выдающимися представителями этой тенденции являются Equity Residential EQR +0,09% ▲ и Realty Income O -1,61% ▼.

UBS UBS +0,57% ▲ аналитики недавно присвоили рейтинг «Покупать» обеим компаниям, а целевые цены предполагают значительный потенциал роста. Я настроен оптимистично по отношению к обеим акциям, учитывая их сильное положение на рынке, устойчивую производительность и потенциальные попутные ветры от более благоприятной среды процентных ставок.

Имея это в виду, давайте воспользуемся инструментом сравнения TipRanks, чтобы проанализировать этих двух гигантов REIT: Equity Residential, известный своими городскими жилыми комплексами, и Realty Income, розничный REIT, известный своими надежными ежемесячными дивидендами.

У обоих направлений хорошие перспективы по мере приближения второй половины года, но давайте посмотрим, как они будут выглядеть в сравнении.

Жилищный капитал (NYSE:EQR)

Equity Residential EQR +0.09% ▲ создала довольно внушительный портфель в качестве крупного игрока в сфере жилого REIT. Имея 299 объектов недвижимости и почти 80 000 квартир в крупных городах, таких как Бостон, Нью-Йорк, округ Колумбия, Сиэтл, Сан-Франциско и Южная Калифорния, она прочно обосновалась на некоторых из самых динамичных рынков.

Сосредоточение EQR на состоятельных долгосрочных арендаторах в этих городских центрах послужило ему хорошую службу. В последнее время компания продемонстрировала впечатляющие цифры. В первом квартале 2024 года EPS увеличилась на 37,5% в годовом исчислении, увеличившись с 0,56 до 0,77 долларов США. Выручка от одного магазина выросла на 4,1%, а чистый операционный доход (NOI) увеличился на 5,5%, в основном за счет устойчивого спроса на аренду и эффективного управления расходами. По состоянию на 24 мая 2024 года ее физическая заполняемость достигла 96,5% по сравнению с 96,3% в первом квартале и 95,8% в четвертом квартале 2023 года. Кроме того, ее смешанная ставка (определяемая компанией как средневзвешенное значение изменения новых договоров аренды и достигнутой ставки продления) за май составила солидные 2,9%.

Что касается акций, то с начала года EQR вырос примерно на 16,1%.

EQR в настоящее время может похвастаться привлекательной дивидендной доходностью в размере 3,83%, что является свидетельством ее стремления возвращать прибыль инвесторам.

Аналитики настроены оптимистично по отношению к Equity Residential, а UBS недавно повысил целевую цену с $75 до $82, что указывает на потенциал роста в 17,9% от текущей цены акций. Piper Sandler также повысила рейтинг акций с нейтрального до выше среднего в июне, установив пересмотренную целевую цену в $80, по сравнению с $70, сославшись на сильную ценовую мощь компании на ключевых городских рынках.

Однако фокус EQR на определенных географических областях — палка о двух концах. Хотя это позволяет компании извлекать выгоду из рынков с высоким спросом, это также делает ее более уязвимой для локальных экономических или нормативных рисков.

Говоря о регуляторных рисках, работа на рынках с потенциальным контролем арендной платы или другими изменениями может ослабить способность EQR повышать арендную плату и поддерживать прибыльность. И давайте не будем забывать о конкуренции. Учитывая, что за арендаторов конкурируют другие варианты жилья, а также постоянная необходимость быть в курсе новейших удобств и технологий, EQR приходится оставаться начеку.

Тем не менее, руководство, похоже, хорошо справляется с ситуацией, прогнозируя рост выручки в том же магазине на 2–3% в 2024 году, обусловленный сильными позициями компании на рынках Восточного побережья и Южной Калифорнии. И пока компания следит за поставками в определенных регионах, таких как Сан-Франциско и Сиэтл, она использует операционную эффективность и альтернативные источники дохода, чтобы справиться с любыми проблемами.

Согласно последним рейтингам аналитиков, акции Equity Residential EQR +0,09% ▲ имеют консенсус-рейтинг «Умеренный покупать». Семь из 14 аналитиков, освещающих акции, рекомендуют покупать, а остальные семь рекомендуют держать. Средняя целевая цена акций EQR составляет $71,96, что предполагает потенциал роста примерно на 2,9% от текущей цены.

Посмотреть другие рейтинги аналитиков EQR

Доход от недвижимости (NYSE:O)

Realty Income O -1.61% ▼ , также известная как «The Monthly Dividend Company», является стойким приверженцем сектора инвестиционных трастов недвижимости с момента своего основания в 1969 году. Компания зарекомендовала себя как ведущий партнер в сфере недвижимости для предприятий по всему миру с портфелем из более чем 15 450 объектов недвижимости в Соединенных Штатах, Великобритании и шести других европейских странах. Realty Income в основном инвестирует в коммерческую недвижимость, включая торговые, промышленные и офисные помещения.

Компания даже инвестировала $598 млн в 155 объектов недвижимости в первом квартале, пополнив свою впечатляющую коллекцию недвижимости. Realty Income выплачивает ежемесячные дивиденды в течение 32 лет подряд, что обеспечило ей место в престижном индексе S&P 500 Dividend Aristocrats®. Хотя в начале года акции столкнулись с трудностями, они продемонстрировали устойчивость, в настоящее время увеличившись примерно на 4,7% с начала года.

Хотя компания сообщила о впечатляющем росте выручки на 33,5% в годовом исчислении, достигнув 1,26 млрд долларов, ее прибыль на акцию (EPS) говорит об обратном. EPS за квартал составила 0,16 доллара, что на 53% меньше, чем 0,34 доллара в первом квартале 2023 года. Эта нисходящая тенденция дополнительно подчеркивается последовательным снижением с 0,30 доллара в четвертом квартале 2023 года.

Резкое падение EPS вызывает опасения относительно прибыльности Realty Income, особенно в свете роста процентных ставок и потенциальных проблем с арендаторами. Например, недавнее банкротство Rite Aid RADCQ -49.25% ▼ , одного из арендаторов Realty Income, могло способствовать этому снижению. Кроме того, немного более низкие показатели заполняемости и потенциальное размывание от новых выпусков акций для финансирования приобретений могут стать факторами, влияющими на итоговую прибыль.

Хотя такие показатели, как рост выручки и AFFO на акцию (показатель денежного потока, используемый инвестиционными фондами недвижимости) продемонстрировали улучшение, снижение EPS является явным признаком некоторых проблем, с которыми сталкивается Realty Income.

Несмотря на эти проблемы, прочные фундаментальные показатели Realty Income, диверсифицированный портфель и подтвержденная история обеспечения акционерной стоимости делают ее привлекательным вариантом для инвесторов, ориентированных на доход. В настоящее время компания предлагает дивидендную доходность около 5,4% и повысила свой прогноз AFFO на 2024 год до $4,15–4,21 за акцию (с предыдущего диапазона $4,13–4,21). Аналитик UBS Майкл Голдсмит недавно сохранил рейтинг «Покупать» для акций с целевой ценой $68,00, что предполагает потенциальный рост на 16,5%.

Согласно последним рейтингам аналитиков, акции Realty Income O -1,61% ▼ имеют консенсус-рейтинг «Умеренная покупка». Из девяти аналитиков, освещающих акции, пять рекомендуют покупать, а четверо — держать. Средняя целевая цена акций O составляет $60,25, что предполагает потенциал роста примерно на 3,95% от текущей цены.

Посмотреть больше рейтингов аналитиков O

Вердикт

Итак, какой REIT окажется на первом месте? Ответ в конечном итоге зависит от того, что вы ищете как инвестор. Если вы ищете REIT с большим потенциалом роста, впечатляющий рост доходов Equity Residential и стратегическая направленность на городские рынки с высоким спросом делают его привлекательным выбором. С другой стороны, если вашим главным приоритетом является надежный доход, постоянные выплаты дивидендов и диверсифицированная база арендаторов Realty Income делают его привлекательным вариантом.

Для меня чаша весов слегка склоняется в пользу Equity Residential. Ее сильные финансовые показатели, потенциал роста, рыночная устойчивость и стратегическое позиционирование на рынке действительно выделяются для меня. Хотя стабильные дивиденды Realty Income привлекательны, меня немного беспокоят проблемы с арендаторами. Сосредоточение EQR на состоятельных арендаторах и городских рынках — более надежная долгосрочная игра. Тем не менее, обе компании являются качественными REIT.

На мой взгляд, я настроен оптимистично по отношению к Equity Residential и сдержанно оптимистично по отношению к Realty Income. Сильные фундаментальные показатели EQR и перспективы роста делают его более привлекательным для покупки прямо сейчас, в то время как постоянство дивидендов Realty Income удерживает его в моем списке наблюдения, несмотря на некоторые препятствия.