🖥 STAG Industrial REIT (NYSE:STAG): стоит ли покупать акции до предстоящего повышения дивидендов?

STAG Industrial REIT (NYSE:STAG): стоит ли покупать акции до предстоящего повышения дивидендов?

STAG Industrial (NYSE:STAG), промышленный REIT, традиционно увеличивал свои дивиденды каждый январь в течение последних 12 лет, сигнализируя о том, что в следующем месяце, вероятно, произойдет еще одно повышение. Сейчас рассматривается вопрос, послужит ли это ожидаемое увеличение значительным катализатором для акций. Хотя STAG остается надежным выбором для гарантированного дивидендного дохода (с доходностью более 4%), я считаю, что предстоящее повышение дивидендов будет скромным и вряд ли существенно повлияет на доходность инвесторов. Таким образом, я нейтрально отношусь к акциям.

Что поддерживает впечатляющий дивидендный послужной список STAG?

STAG продемонстрировал очень впечатляющий послужной список дивидендов. Помимо ежемесячной выплаты дивидендов, что является желательной характеристикой для инвесторов, ориентированных на доход, STAG удается увеличивать дивиденды уже 12 лет подряд. Иногда увеличение также происходило в течение года, то есть более одного раза в течение 12-месячного периода. Послужной список STAG по выплате дивидендов можно объяснить сильным характером ее портфеля недвижимости, который, как правило, дает очень устойчивые результаты. Давайте посмотрим глубже.

STAG Industrial с гордостью представляет выдающийся портфель из 568 промышленных объектов, расположенных в 41 штате, общей площадью 112 миллионов арендуемых квадратных футов. Портфель STAG продемонстрировал замечательную устойчивость с момента IPO компании в 2011 году, когда ее активы были ограничены всего 93 объектами недвижимости. Но что отличает портфель STAG от других, обеспечивая устойчивость и рост ежемесячных дивидендов?

Во-первых, акцент на промышленной недвижимости, особенно на складских и распределительных зданиях, предполагает меньшие капитальные затраты по сравнению с другими типами коммерческой недвижимости. Акцент STAG на объектах недвижимости с одним арендатором еще больше способствует снижению затрат на аренду, эксплуатацию и капитал на объект по сравнению с объектами недвижимости с несколькими арендаторами.

Кроме того, обширное портфолио STAG охватывает разнообразные рынки, гарантируя, что ни один рынок не представляет более 7,1% (в данном случае, Чикаго) годовой базовой арендной платы компании (ABR). Аналогичным образом, структура арендаторов STAG весьма диверсифицирована: ни один арендатор не вносит более 3% в ее ABR. Крупнейший арендатор, Amazon (NASDAQ:AMZN), представляет всего 2,7% ABR STAG.

В целом, портфель STAG не только продемонстрировал устойчивость в неопределенные периоды благодаря критически важному характеру его объектов недвижимости и намеренной диверсификации по рынкам и арендаторам, но также обеспечил опережающий рынок рост арендной платы. В частности, портфель достиг похвального роста арендной платы на 33,4% в период с 2020 по третий квартал 2023 года, превысив средний рост арендной платы по рынку на 23,8%.

Сильный рост арендной платы поддерживает постоянный рост дивидендов

Опережающий рынок рост арендной платы STAG внес основной вклад в способность компании продолжать увеличивать дивиденды из года в год. Последние результаты компании еще раз продемонстрировали эту тенденцию. В третьем квартале 2023 года STAG сообщила о росте доходов от аренды на 8% до $177,9 млн.

Хотя на рост доходов от аренды в третьем квартале повлияло приобретение недвижимости, сильным фактором, приведшим к такому результату, стало стремление руководства оптимизировать ставки аренды для каждого объекта недвижимости. Показав сильный лизинговый импульс, компания начала аренду 2,3 миллиона квадратных футов, что привело к рекордному росту арендной платы в денежном выражении на 39,3% и прямолинейному росту арендной платы на 54,2%.

Примечательно, что на момент объявления результатов третьего квартала 24 октября руководство уже заключило договоры аренды на 97,9% ожидаемых в 2023 году новых и продленных договоров аренды, охватывающих 12,9 млн квадратных футов и добившихся впечатляющего роста арендной платы на 30,1%.

Активная арендная деятельность STAG, высокий уровень заполняемости (97,6% на конец третьего квартала) и разумный контроль расходов привели к тому, что компания разместила средства от операций на акцию (FFO/акция, показатель денежного потока, используемый REIT) в размере $1,71 за акцию. первые девять месяцев года. Это предполагает рост примерно на 3% по сравнению с аналогичным периодом 2022 года.

Хотя более высокие процентные ставки препятствовали росту FFO на акцию STAG, тот факт, что ее FFO на акцию не снижается, как это происходит с большинством REIT в наши дни, является свидетельством базовой устойчивости портфеля.

Тем не менее предстоящее повышение дивидендов должно быть мягким

Хотя STAG удалось показать хорошие результаты с начала года, я считаю, что предстоящее повышение дивидендов будет мягким. Это связано с тем, что в последние годы подход руководства к росту дивидендов становится все более осторожным, чтобы улучшить коэффициент выплат STAG.

Для сравнения: среднегодовой темп роста дивидендов STAG на акцию за последнее десятилетие составляет всего 3,2%, что заметно отстает от роста FFO на акцию за этот период. Тем не менее, руководство достигло своей цели: коэффициент выплат снизился с тревожных 97,2% в 2016 году до всего лишь 64,8%, исходя из ожидаемого FFO на акцию в этом году в размере $2,27.

Учитывая эти факторы, я ожидаю, что предстоящее увеличение дивидендов STAG, скорее всего, будет колебаться в пределах 3%. Это ожидание находит поддержку как в исторической тенденции долгосрочного роста дивидендов STAG, так и в соответствующем росте FFO на акцию в течение первых девяти месяцев этого года. Хотя этот рост, несомненно, будет хорошо воспринят консервативными инвесторами, ориентированными на доход, которые держат STAG за ежемесячные дивиденды, важно отметить, что он существенно не изменит общий потенциал совокупной доходности акций.

По мнению аналитиков, акции STAG стоит покупать?

Что касается мнения Уолл-стрит об акциях, STAG Industrial поддерживает консенсус-рейтинг «Умеренная покупка», основанный на двух покупках и двух удержаниях, назначенных за последние три месяца. Средняя целевая цена акций STAG Industrial на уровне $38,25 предполагает потенциал роста на 5,3%.

Если вы не уверены, за каким аналитиком вам следует следовать, если вы хотите покупать и продавать акции STAG, наиболее точным аналитиком, охватывающим акции (на годовом интервале), является Уильям Кроу, представляющий Рэймонда Джеймса. Его средняя доходность составляет 12,62% на рейтинг, а уровень успеха составляет 73%. Нажмите на изображение ниже, чтобы узнать больше.

Вывод

В заключение отметим, что солидный дивидендный послужной список STAG Industrial, основанный на устойчивом и диверсифицированном портфеле недвижимости, демонстрирует ее умение поддерживать устойчивый рост. Компания, вероятно, снова увеличит дивиденды в январе этого года, как она делала 12 лет подряд. В этом смысле я рассматриваю STAG как надежный выбор для ориентированных на доход инвесторов, стремящихся получать ежемесячные дивиденды.

Тем не менее, предстоящее повышение дивидендов не должно существенно повлиять на инвестиционную привлекательность компании или ее общие перспективы, поэтому я нейтрально отношусь к ее акциям.