✏ Простая математика наводит темное облако на акции Redfin (NASDAQ:RDFN)

Простая математика наводит темное облако на акции Redfin (NASDAQ:RDFN)

Вероятно, одна из самых горячо обсуждаемых тем — траектория рынка жилой недвижимости — доминирует в разговорах об игроках, связанных с этим сектором, таких как поставщик брокерских услуг и услуг по выдаче ипотечных кредитов Redfin (NASDAQ:RDFN). Хотя сторонники утверждают, что никто не должен беспокоиться о крахе, простая математика предполагает, что над отраслью нависла темная туча. Поэтому я настроен по-медвежьи в отношении акций RDFN.

Положительная сторона аргумента в пользу акций RDFN

Почитайте различные социальные сети и платформы для обмена видео, и вы, скорее всего, столкнетесь с мрачными прогнозами относительно «неминуемого» краха рынка жилья (наряду с другими секторами). В результате распространения «змеиного масла» защитники жилья нанесли ответный удар. Следует признать, что некоторые из их лучших аргументов имеют смысл.

Например, отраслевые эксперты, такие как главный экономист Национальной ассоциации риэлторов Лоуренс Юн, заявили, что «рецессия на рынке жилья по существу закончилась». Цены продолжают неуклонно расти, особенно на рынках с высоким спросом. В некоторых районах запасы остаются очень низкими, и у потенциальных покупателей жилья остается мало вариантов, кроме повышения цен.

Кроме того, экономика движется вперед уверенными темпами. В частности, данные по ВВП США за третий квартал оказались более высокими, чем ожидалось. Кроме того, хотя октябрьский отчет о занятости оказался немного мягче, чем ожидали экономисты, общая траектория роста оказалась преимущественно позитивной. Результаты сентябрьского отчета о занятости превзошли предыдущие оценки.

Поскольку все больше людей имеют постоянную занятость, вполне естественно, что цены на жилье растут. Тем не менее, самое страшное то, что это были одни и те же аргументы, выдвигавшиеся до Великой рецессии.

В статье NBC News за октябрь 2005 года тогдашний кандидат на пост председателя Федеральной резервной системы Бен Бернанке не увидел пузыря на рынке недвижимости, который мог бы лопнуть. В то время эксперты в сфере жилищного строительства называли экономический рост и сильный рынок труда катализаторами роста. Кроме того, в статье, опубликованной в июле 2005 года The Wall Street Journal, сокращение жилищных запасов было названо бычьим фактором для цен на жилье.

Тогда эксперты призывали к спокойствию, пока они не смогли этого сделать. Таким образом, скептицизм в отношении акций RDFN не является необоснованным.

Трудно согласовать математику

По сути, одна из самых больших проблем в отношении акций RDFN и ему подобных связана с жизнеспособностью сектора. Хотя цены на жилье продемонстрировали значительный рост, они вряд ли продолжат расти без коррекции. Все сводится к базовым цифрам.

Согласно первоисточникам, собранным на сайте Федеральной резервной системы экономических данных, средняя цена проданных домов в 2019 году составила 379 875 долларов. В том году средний личный доход составил 54 130 долларов. Другими словами, соотношение между ценами на жилье и личным доходом составило 7,02x.

В отличие от этого, в прошлом году средняя цена продажи дома взлетела до $535 500, в то время как личный доход лишь незначительно увеличился до $59 540. Это дает нам коэффициент 9x или увеличение величины коэффициента на 28,1%. Это ненормально и может помешать долгосрочному развитию акций RDFN.

Еще в 2017 году средняя цена на жилье выросла до 381 150 долларов, а личный доход составил 48 990 долларов. Это сочетание дало соотношение цены к доходу 7,78x. Однако в конечном итоге экономика улучшилась для отдельных работников без роста цен на жилье.

Однако мы живем в другой парадигме из-за недавнего кризиса, вызванного Covid-19. В то время как заработная плата ускорилась, цены на жилье перестали зависеть от рациональности. Таким образом, акции RDFN представляют собой непростую историю.

Уродливая математическая задача

В третьем квартале выручка Redfin составила $269 млн, что на 12% меньше, чем в аналогичном периоде прошлого года. По итогам 12 месяцев (TTM) компания прогнозирует объем продаж в $2,28 млрд, что на волосок меньше прошлогоднего показателя. Еще один плохой квартал, и акции RDFN будут выглядеть совсем непривлекательно.

К сожалению, существует более высокая вероятность еще одного отрицательного квартала из-за растущих экономических проблем. Например, репортер TipRanks Кайлас Салунхе упомянул, что Citigroup (NYSE:C) готовится к одной из крупнейших реорганизаций за последние годы. Честно говоря, это приводит к массовым увольнениям.

И это Citigroup, а не какая-то работа типа гамбургеров и картошки фри. Учитывая, что несколько высокооплачиваемых работников находятся в опасности, примирить эту динамику с постоянно растущими ценами на жилье, по меньшей мере, сложно.

По мнению аналитиков, акции RDFN стоит покупать?

Что касается Уолл-стрит, то акции RDFN имеют консенсус-рейтинг «Держать», основанный на нулевом рейтинге покупок, девяти рейтингах удержания и двух рейтингах продажи. Средняя целевая цена акций RDFN составляет $6,11, что предполагает потенциал роста на 16,6%.

Вывод: просто следуйте логике относительно акций RDFN

Признавая, что некоторые рынки более устойчивы и востребованы, чем другие, в определенный момент в жилищном секторе закончатся люди с высокими доходами, которые смогут позволить себе нынешние повышенные цены. Кроме того, оптимистические аргументы, которые мы слышим сегодня – сильная экономика, сильная рабочая сила, низкие запасы – транслировались еще до Великой рецессии. Таким образом, скептицизм в отношении акций RDFN вполне оправдан.