🎙 Доходность акций Vornado Realty Stock (NYSE:VNO) 9,6% компенсирует проблемы

Доходность акций Vornado Realty Stock (NYSE:VNO) 9,6% компенсирует проблемы

Акции Vornado Realy Trust (NYSE:VNO), офисной компании REIT, в настоящее время приносят огромную дивидендную доходность в размере 9,6%. В то время как компания сократила свои дивиденды на 29,2% еще в январе, акции с тех пор значительно снизились, в результате чего их доходность приблизилась к двузначному диапазону, несмотря на сокращение выплат.

Падение акций Vornado можно объяснить сложной ситуацией на рынке офисных помещений Нью-Йорка после COVID, который представляет собой крупнейшее географическое присутствие компании. Тем не менее, я считаю сокращение дивидендов Vornado весьма устойчивым, а доходность акций в размере 9,6% чрезвычайно привлекательной.

Кроме того, оценка VNO была сжата до заниженного уровня, что представляет собой привлекательную возможность для инвесторов, стремящихся к значительному осязаемому возврату капитала с широким запасом прочности. Соответственно, я оптимистично настроен по акциям.

Почему в последнее время акции Vornado Realty упали?

Акции Vornado Realty упали на 60% за последний год. Этому снижению способствовало несколько факторов, в том числе негативное влияние роста процентных ставок на Vornado Realty и все другие REIT. Однако основной причиной снижения является текущая ситуация на рынке офисной недвижимости Нью-Йорка, который, как упоминалось выше, является значительной частью бизнеса VNO. Фактически, в прошлом году примерно 86% чистого операционного дохода Vornado было получено от недвижимости, расположенной в столичном районе Нью-Йорка.

Проблема в том, что офисная недвижимость в Нью-Йорке изо всех сил пытается привлечь достаточный спрос, что приводит к низкой заполняемости объектов недвижимости Vornado и увеличению числа вакансий. Это связано с сохранением гибридных условий труда после пандемии COVID-19, что привело к снижению спроса на дорогостоящие офисные помещения.

В частности, заполняемость объектов недвижимости компании в Нью-Йорке на конец 2022 финансового года составляла 90,4% по сравнению с 91,3% в предыдущем году. Заполняемость недвижимости Vornado theMART площадью 3,7 миллиона квадратных футов также значительно снизилась: с 88,9% на конец 2021 финансового года до 81,6% на конец 2022 финансового года. Манхэттен достиг 16% в первом квартале, в то время как арендная активность в этом районе замедлилась.

Достаточно ли хороша доходность Vornado в 9,6%?

Возможно, Vornado сталкивается с некоторыми проблемами, связанными с офисным рынком, но его доходность в 9,6% трудно игнорировать. Что особенно интригует, так это то, что на сегодняшнем рынке почти двузначная доходность REIT часто сигнализирует о надвигающемся сокращении дивидендов. Однако дивиденды Vornado были сокращены всего три месяца назад. Поэтому имеет смысл думать, что, поскольку руководство только что сократило дивиденды, они, вероятно, считают, что новая ставка является очень устойчивой.

Если бы это было не так, сокращение превысило бы нынешние 29,2% и было бы еще больше. Действительно, ставка дивидендов в годовом исчислении в размере 1,50 долл. США подразумевает коэффициент выплат менее 50%, исходя из соотношения FFO/акция в 2022 финансовом году, равного 3,15 долл. США (FFO означает средства от операционной деятельности, показатель денежного потока, используемый REIT).

Даже если прибыльность компании будет постепенно снижаться в течение следующих нескольких лет, учитывая постоянное ухудшение ситуации на рынке офисной недвижимости, ее дивиденды должны оставаться хорошо покрытыми. Рынок, по сути, оценивает такой ужасный сценарий, учитывая текущую доходность. Но, учитывая их существенность и тот факт, что они должны оставаться безопасными, пока рынок офисной недвижимости потенциально восстанавливается в среднесрочной перспективе (три-четыре года), акции могут выступать в качестве фантастического источника дохода с большим запасом прочности.

Действительно ли акции Vornado дешевы?

На первый взгляд акции Vornado могут показаться недооцененными, и я действительно считаю, что это действительно так. В то время как компания сократила свои дивиденды в ожидании возможного снижения финансовых показателей, ее выручка, NOI и FFO на акцию в прошлом году выросли. Фактически, FFO Vornado на акцию увеличился на 11,1% до 3,15 доллара, в результате чего соотношение цена/FFO составило всего 4,9. Опять же, такой пониженный мультипликатор отражает ожидание рынком ухудшения финансовых показателей отсюда.

Однако при рассмотрении лизингового профиля Vornado маловероятно, что они ухудшятся до такой степени, которая оправдывает такой низкий коэффициент. На мой взгляд, FFO на акцию Vornado пришлось бы сократить вдвое, чтобы сегодня оправдать соотношение цена/FFO, равное 4,9.

Кроме того, по моим оценкам, снижение заполняемости Vornado и более высокие процентные ставки не должны привести к снижению соотношения FFO/доля более чем на 25% в этом году. Действительно, аналитики ожидают снижения FFO на акцию примерно на 20% до $2,65 в 2023 финансовом году, прежде чем она потенциально снова начнет расти. Следовательно, будет справедливо заявить, что акции перепроданы на текущих уровнях.

По мнению аналитиков, стоит ли покупать акции VNO?

Обращаясь к Уолл-стрит, Vornado Realty Trust имеет консенсус-рейтинг «Умеренная продажа», основанный на одной покупке, четырех удержаниях и четырех продажах, назначенных за последние три месяца. Тем не менее, средний прогноз акций Vornado Realty Trust при цене $17,89 предполагает потенциал роста на 15,3%.

Вынос

В настоящее время Vornado Realty Trust сталкивается с некоторыми препятствиями, которые, вероятно, сохранятся в ближайшие кварталы. Примечательно, что рост процентных ставок и отставание спроса на офисную недвижимость в Нью-Йорке, вероятно, существенно повлияют на прибыльность компании в этом году. Тем не менее, доходность в 9,6% должна оставаться хорошо покрытой, что в сочетании с предположением о том, что акции, вероятно, перепроданы, должно предоставить текущим инвесторам широкий запас прочности.