💬 American Tower Stock (NYSE:AMT): проблемы с процентными ставками ослабнут к 2024 году

American Tower Stock (NYSE:AMT): проблемы с процентными ставками ослабнут к 2024 году

American Tower (NYSE:AMT), REIT вышек сотовой связи, демонстрирует долгосрочные тенденции структурного роста. Все больше и больше устройств подключаются к Интернету, что повышает спрос на его коммуникационные активы. Тем не менее, во многом из-за более высоких процентных ставок, чистая прибыль компании пострадает в 2023 году, прежде чем вернуться к росту в 2024 году. Хотя для акций нет немедленного катализатора — компания сосредоточена на сокращении долга, а процентные расходы растут по мере того, как долг рефинансируется по более высоким ставкам — долгосрочная инвестиционная история остается неизменной. Тем не менее, я нейтрально отношусь к акциям.

Оперативный обзор

Несмотря на свое название, American Tower — это REIT с большой международной известностью. Компания управляет коммуникационной недвижимостью на пяти основных рынках, а именно в США и Канаде с 47% консолидированной выручки в 2022 году, в Латинской Америке с 16%, в Африке с 11%, в Азиатско-Тихоокеанском регионе с 10% и в Европе с 7% выручки в 2022 году. , а остальные 7% относятся к центрам обработки данных в США.

American Tower предоставила скорректированные средства от операций (известные как AFFO, показатель денежного потока, используемый REIT для представления базовой эффективности бизнеса) в размере 2,34 доллара на акцию в четвертом квартале, что на 11,4% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. За весь год AFFO составила 9,76 доллара на акцию, что на 3,5% больше, чем в 2021 году.

Кроме того, компания закончила 2022 год с чистым долгом в размере 36,6 млрд долларов. 78% долга American Tower — это долг с фиксированной процентной ставкой. Тем не менее, около 11,6% от общего долга подлежат погашению в этом году, и их пролонгация будет сдерживающим фактором. Например, недавний выпуск долговых обязательств был с доходностью около 5,5%-5,65%, в то время как истекающий долг был выпущен с доходностью 3,26%-4,71%.

Перспективы денежно-кредитной политики, встречные ветры процентных ставок

Денежно-кредитная политика Федерального резерва влияет на American Tower двумя способами. Во-первых, спрос на недвижимость в целом ослабевает по мере ужесточения денежно-кредитной политики. Это связано с тем, что инвесторы с фиксированным доходом имеют больше возможностей для получения текущего дохода, когда ставки высоки. Кроме того, недвижимость часто финансируется за счет долга, что становится дороже. Это подводит нас ко второму способу воздействия повышения процентных ставок на американскую башню.

В конце 2022 года около 22% долга компании приходилось на долг с плавающей процентной ставкой. Следовательно, каждый раз, когда процентные ставки растут, американская башня автоматически должна платить больше на 22% своего долга. На своем заседании по денежно-кредитной политике 22 марта Федеральная резервная система просигнализировала о дальнейшем ужесточении политики. Более того, председатель Джером Пауэлл не видел оснований для снижения процентных ставок во второй половине 2023 года, что поставило Федеральный резерв в противоречие с ожиданиями рынка.

Длительный период процентных ставок, колеблющихся около 5%, будет оказывать давление на REIT и American Tower по двум каналам, описанным выше. Тем не менее, основная часть ужесточения денежно-кредитной политики явно позади, и сильное влияние процентной ставки на прибыль должно быть ограничено 2023 годом.

Прогноз AMT на 2023 год

Учитывая успешное окончание 2022 года, прогноз AMT на 2023 год несколько не впечатляет: AFFO на акцию прогнозируется в диапазоне от 9,49 до 9,72 доллара на акцию, что на 1,6% ниже, чем в 2022 году.

Снижение в основном связано с более высокими расходами на финансирование (72,1% от общего негативного воздействия), встречными курсами валют (воздействие на 10,8%) и проблемами, связанными с Индией (воздействие на 17,2%). На Индию приходится всего 3,2% от общей выручки в 2022 году, но в последнее время у American Tower возникли проблемы со сбором арендной платы в полном объеме. Компания рассматривает свои варианты в стране.

Если бы не эти три отрицательных эффекта, AFFO увеличился бы на 9%. После роста на 14,5% в 2022 году за счет слияний и поглощений общая выручка должна увеличиться на 2,9% в 2023 году.

Из приблизительно $4,7 млрд капитальных затрат в 2023 году 63,8% пойдут на дивиденды по обыкновенным акциям, 31,9% — на дискреционные капиталовложения для развития бизнеса и 4,3% — на недискреционные капиталовложения/обслуживание.

Подразумеваемая ставка капитализации American Tower и почему это важно

Всегда важно учитывать ставку капитализации (норма прибыли от инвестиционной собственности в недвижимость на основе ожидаемых денежных потоков) REIT, в который вы инвестируете, а не только доходность, основанную на AFFO. Обычно для увеличения прибыли REIT берут кредиты у банков и других кредиторов. Это часто приводит к высокому выходу AFFO.

Однако, если REIT необходимо продать недвижимость на рынке, покупатель будет учитывать ставку капитализации, поскольку она охватывает все денежные потоки собственности для держателей акций и долговых обязательств вместе взятые. Чтобы рассчитать уровень капитализации, я воспользуюсь прогнозом AFFO и процентных расходов на 2023 год и разделю сумму на стоимость предприятия компании.

В 2023 году AFFO должен составить около 4,5 млрд долларов, а процентные расходы — около 1,4 млрд долларов. При стоимости предприятия около 127 миллиардов долларов предполагаемая рыночная ставка капитализации для AMT составляет 4,6%.

Учитывая, что у компании есть эскалаторы арендной платы для рынка США в среднем на 3% в год — или индексация на основе инфляции для ее международного присутствия — инвесторы рассчитывают на номинальную доходность около 7,6% в год.

Для сравнения, это представляет премию за риск примерно в 4% по сравнению с номинальной доходностью в 3,5%, предлагаемой для 10-летних казначейских облигаций США. Глядя на своего крупнейшего аналога, Prologis (NYSE:PLD), о котором я рассказывал здесь, American Tower предлагает более высокую непосредственную ставку капитализации (4,6% против 4% у Prologis в настоящее время), но не обладает таким же потенциалом увеличения долгосрочной арендной платы.

По мнению аналитиков, стоит ли покупать акции AMT?

Обращаясь к Уолл-стрит, American Tower получает консенсус-рейтинг Strong Buy, основанный на 12 покупках, двух удержаниях и нулевом рейтинге продаж. Кроме того, средняя целевая цена акций American Tower составляет $242,92, что предполагает потенциал роста на 26,2%.

Вынос

Американская башня продолжает извлекать выгоду из долгосрочных попутных ветров. Однако встречный ветер процентных ставок скроет рост выручки и приведет к отрицательному росту AFFO в этом году. Тем не менее, учитывая, что горькая пилюля более высоких процентных ставок уже исчерпала себя, AFFO на акцию должен вернуться к средним однозначным темпам роста в 2024 году, что обусловлено фундаментальными рыночными факторами и дискреционными высокодоходными капитальными затратами для расширения компании. новые рынки.