💬 Когда дамба прорвется: как наводнение существующих домов, выставленных на рынок, может потопить акции строителей от 2025-11-19

Когда дамба прорвется: как наводнение существующих домов, выставленных на рынок, может потопить акции строителей

Не только эти три поросенка в этом году качают головами от стойкости строителей домов.

iShares U.S. Home Construction ETF ITB -0,46% ▼, в активы которого входят D.R. Акции компаний Horton DHI -1,82% ▼ и Lennar Corporation LEN -0,85% ▼ за год с начала года упали на 3,96%, а за последние три месяца - на 5,34%.

Таким образом, он остается одним из тех американских ETF, которые прячутся в углу по сравнению с быстрорастущими коллегами из сферы технологий и финансов, господствующими на балконе пентхауса.

В этом году в секторе жилищного строительства США появились свои «большие злые волки». Он находился в упадке, отчасти из-за того, что ставки по ипотечным кредитам достигли исторически высокого уровня и сделали заимствования менее доступными для покупателей жилья, ослабив доверие потребителей к состоянию экономики и рынка труда, а также из-за более высоких затрат на сырье для строителей, отчасти из-за более высоких тарифов на импорт, например, пиломатериалов.

Цена и давление на запасы

Более высокие запасы, поскольку новые дома остаются непроданными, а существующие владельцы остаются на своих местах, также побудили строителей предлагать более выгодные стимулы для увеличения продаж.

Действительно, данные Национальной ассоциации жилищно-строительных компаний показали, что почти четыре из 10 строителей снизили цены в сентябре, а 65% использовали стимулы.

Согласно индексу цен на жилье S&P CoreLogic Case-Shiller, который отслеживает цены на жилую недвижимость, это влияет на цены на жилье. Рост цен на жилье в США на 6,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в марте 2024 года снизился примерно до 1,5%.

Мрачную картину усугубляет количество новых единиц жилья в частных домах, получивших официальное разрешение на строительство от местных властей. Они падают уже более трех лет.

Но строители продолжают строить, несмотря на сокращение спроса.

Д.Р. Хортон сообщила, что на конец 2024 финансового года у нее было 29 600 домов в инвентаре, из которых 19 600 были непроданы.

Дэвид Олд, исполнительный председатель D.R. Хортон заявил на своем недавнем отчете о прибылях и убытках в четвертом квартале: «На спрос на новое жилье по-прежнему влияют текущие ограничения доступности и осторожные настроения потребителей, и мы ожидаем, что наши стимулы к продажам останутся повышенными в 2026 финансовом году».

В отчете говорится, что доходы от строительства жилья в четвертом квартале снизились на 4% до $8,6 млрд, а количество закрытых домов сократилось на 1% до 23 368 домов. Доход от жилищного строительства до уплаты налогов снизился на 30% до $1,0 млрд. Средняя цена продажи за квартал упала на 3% по сравнению с предыдущим годом до $365 600.

Валовая прибыль от продаж жилья упала до 20% с 21,8% в предыдущем квартале, поскольку это предлагало людям больше стимулов для покупки. Он заявил, что в значительной степени склоняется к продвижению выкупа ипотечных кредитов до 3,99%.

Lennar в своих результатах за третий квартал сообщила о прибыли на акцию в размере $2, что не соответствует оценкам. В то же время продажи снизились на 6,3% по сравнению с прошлым годом, а выручка составила $8,81 млрд. Это также не оправдало ожиданий аналитиков в размере $8,97 млрд.

Леннар отметил, что новые заказы выросли на 12% до 23 004 домов, в то время как поставки остались относительно неизменными и составили 21 584 дома. В нем заявили, что сложные препятствия на рынке жилья означают, что ему пришлось корректировать цены, чтобы соответствовать рыночным условиям. Тем не менее, Lennar продолжал идти в том же духе, используя целевые стимулы, такие как выкуп ставок по ипотечным кредитам, что приводило к 4,7 продажам на общину каждый месяц.

Пряжка для акций

За последние 12 месяцев цена ее акций упала на 30%. Д.Р. Цена акций Horton за тот же период упала на 13% – см. ниже:

Риск заключается в том, что еще больше медведей выйдут из леса и начнут охотиться на жилищные фонды, поскольку инвесторы будут «демонстрировать свою витрину» до конца года.

Стивен Ким, аналитик Evercore ISI, уловил мрачные настроения на домашних вечеринках в начале октября, когда он понизил рейтинг шести крупных общественных застройщиков – D.R. Horton, KB Home KBH -1,29% ▼, Meritage MTH +0,57% ▲, PulteGroup PHM -0,61% ▼, Toll Brothers TOL -0,65% ▼ и Tri Pointe Homes TPH -0,19% ▼ в ряд с лучшими показателями.

Он сказал, что, несмотря на дефицит жилья в США, он «не позволяет строителям строить намного больше домов, если только вы не хотите, чтобы цены на жилье упали».

Он также отметил, что, хотя ставки по ипотечным кредитам снизились примерно с 7% в начале 2025 года до чуть более 6% сегодня, покупателей по-прежнему мало.

«Более мягкая, чем ожидалось, реакция на недавнее падение ставок по ипотечным кредитам отражает тот факт, что доступность на самом деле не была главным виновником вялого спроса в этом году», — написала Ким в отчете. «Мы считаем, что проблема заключается в слабых потребительских настроениях, а не в высоких процентных ставках».

Стабильная прибыль необходима для того, чтобы акции имели более высокие коэффициенты соотношения цена/прибыль, добавил Ким. Однако он уверен, что в долгосрочной перспективе строители по-прежнему смогут получать более высокие оценки. Он считает, что «маржа должна упасть до минимума, прежде чем акции смогут измениться, и мы не верим, что это произойдет в ближайшие несколько месяцев».

Запись собственного капитала

Тем не менее, более низкие ставки по ипотечным кредитам, которые, по прогнозам, упадут примерно до 5,9% к концу 2026 года, могут в конечном итоге вызвать интерес покупателей. Улучшение экономики, если влияние тарифов начнет ослабевать, а ставки ФРС и инфляция снизятся, также может стимулировать рост спроса.

Этими покупателями могут быть новички, ищущие новые дома с свежей краской, или те люди, которые были заперты в своих домах после резкого скачка ставок по ипотечным кредитам с 2022 года. Это владельцы с «низкими на тот момент» ипотечными соглашениями в задних карманах, которые не хотят продавать и брать на себя гораздо более высокие текущие ставки.

Однако именно те американцы, которые сидят дома с рекордным уровнем собственного капитала – около 36 триллионов долларов по данным Федерального резервного банка Сент-Луиса – имеют больше шансов вернуться к жизни.

«Люди, которые владеют своими домами в течение десяти лет или дольше, могут смириться со снижением цен, если им нужно переехать», — сказал Дэвид Рассел, глобальный руководитель отдела рыночной стратегии онлайн-брокерской компании TradeStation. «Это может повлиять на цены по мере увеличения количества транзакций».

Недавний отчет Национальной ассоциации риэлторов показал, что в прошлом году только один покупатель из пяти был новичком, что является рекордно низким показателем. Средний возраст этого новичка составлял относительно опытные 40 лет, поэтому не так уж много молодых семей добирались до карьерной лестницы.

Напротив, агенты по недвижимости видят, как они описывают знакомые лица, либо переезжающие в новый дом, либо приобретающие что-то поменьше из этого сундука с сокровищами.

Хорошие новости для строителей, не так ли?

Парадокс низких ставок

Что ж, любой, кто когда-либо проходил через процесс покупки или продажи дома, должен знать, что рынок имеет свои особенности. Вот еще один.

Поскольку существующие дома не появлялись на рынке в больших количествах, это дало новым домам – те строители, которые трудились и потели, чтобы построить – большую долю рынка.

В 2024 году продажи новых домов составили 14,5% рынка, это самый высокий процент с 2005 года. Исторически они составляли в среднем 10–12% всех продаж домов.

Это означает, что если ставки продолжат снижаться, а существующие владельцы продадут - либо ухоженные участки с белым частоколом, либо более ветхие консервные банки в качестве дверных звонков - тогда это создаст большую конкуренцию на рынке продаж для строителей.

"Даже если это звучит нелогично, более низкие ставки не обязательно хороши для застройщиков, потому что конкуренция может усилиться. Существует парадокс ставок по ипотечным кредитам, потому что более низкие затраты по займам могут вывести продавцов из игры. Это может увеличить предложение существующих домов, угрожая ценообразованию и доле рынка строителей", - сказал Рассел из TradeStation. "В последние годы жилищно-строительные компании занимали доминирующее положение, потому что высокие ставки блокировали существующие дома с рынка. Ситуация меняется по мере падения ставок".

Кажется, домовладельцы не сдерживают себя, когда дело доходит до продажи. Каждый шестой продавец жилья в США снизил запрашиваемую цену в августе по сравнению с 15,9% годом ранее. Это самая высокая доля за этот месяц среди записей, начиная с 2012 года.

Они делают это, потому что считают, что продолжающаяся экономическая неопределенность и высокие объемы запасов означают, что этот рынок по-прежнему остается рынком покупателя в США.

«Ожидается, что в 2025 году продажи новых домов снова превзойдут темпы роста, но конкуренция со стороны существующих продавцов будет расти», — сказала Даниэль Хейл, главный экономист Realtor.com.

На неправильной странице (Джимми)

Институциональные инвесторы также выводят на рынок больше существующих запасов. Согласно анализу Parcl Labs, институциональные инвесторы сейчас продают больше домов, чем покупают, и делают это уже шесть кварталов подряд. В число этих арендодателей входят Invitation Homes INVH +0,81% ▲, Progress Residential и FirstKey Homes.

"Они не покидают рынок, а просто перенаправляют капитал в сообщества, сдающие в аренду. Но этот сдвиг означает меньшую конкуренцию для мелких инвесторов и традиционных покупателей жилья, а также увеличивает предложение аренды, что необходимо на сегодняшнем рынке, где молодые люди часто предпочитают арендовать, поскольку они не могут позволить себе купить дом", - сказал CNBC Рик Шарга, основатель и генеральный директор CJ Патрик Ко.

Все это довольно неприятная новость для американских домостроителей и инвесторов в этом секторе. Вместо лестницы в небеса, когда ставки падают, они, скорее всего, будут нервно напевать другую классику британских рок-групп Led Zeppelin – «When the Levee Breaks», когда на рынок приходит поток недвижимости.

«Рыночная позиция является одним из наиболее важных факторов при инвестировании в акции, поскольку компании с сокращающейся долей рынка часто испытывают трудности — независимо от отрасли», — сказал Рассел. "Ценообразование имеет значение. Лишь немногие инвесторы хотят инвестировать в сектора, где отпускные цены находятся под давлением".

Отказ от ответственности и раскрытие информацииСообщить о проблеме