💬 Grand City Properties постоянно улучшает свой портфель недвижимости, говорит исполнительный директор

Grand City Properties постоянно улучшает свой портфель недвижимости, говорит исполнительный директор

Grand City Properties (DE:GYC) — компания жилой недвижимости, работающая в Германии и Лондоне. Компания инвестирует в жилые дома с добавленной стоимостью в крупных городах и мегаполисах. Grand City Properties (GCP) со штаб-квартирой в Люксембурге входит в число крупнейших европейских компаний недвижимости.

TipRanks взял интервью у Кристиана Виндфура, исполнительного директора GCP, чтобы узнать больше о компании. Ниже приведены вопросы и ответы интервью:

Мы по-прежнему сосредоточены на нашей основной стратегии, которая вращается вокруг внутреннего роста, обусловленного постоянным улучшением нашего портфеля посредством мер по повышению стоимости, таких как высококачественное обслуживание арендаторов и мероприятия по улучшению сообщества, а также целевые меры по капитальным затратам, что привело к значительному сокращению вакансий и росту арендной платы в последние годы. В последние годы мы также избавлялись от объектов недвижимости, которые мы считаем непрофильными или зрелыми, из которых мы извлекли большую часть потенциала, и когда мы считаем, что можем использовать доходы от продажи более аккретивно.

Рыночные основы и демографические тенденции весьма позитивны для дальнейшего операционного роста, поскольку жилой сектор в столичных районах Германии, а также в Лондоне продолжает иметь растущий дисбаланс спроса и предложения. Этот дисбаланс является результатом структурных проблем, вызванных высокими регуляторными барьерами, высокими затратами на строительство и низким предложением земли, и, таким образом, продолжит обеспечивать попутный ветер для нашего операционного роста в среднесрочной и долгосрочной перспективе.

2. Grand City Properties S.A. сообщила о положительных 9M 2024 года с 3% ростом чистого арендного дохода и сопоставимым ростом арендной платы на 3,5%, что привело к пересмотру годового прогноза в сторону повышения в середине года. Какие ключевые финансовые стратегии оказались наиболее эффективными для поддержания стабильности и роста, особенно во время экономических спадов?

Мы рассматриваем консервативный финансовый профиль как ключевое конкурентное преимущество, поскольку он обеспечивает стабильность и уверенность, которые позволяют GCP сосредоточиться на реализации своей операционной стратегии. Ключевой частью нашей финансовой стратегии является хороший баланс ликвидности и проактивное управление долгом. Поддерживая сильный баланс ликвидности, мы также имеем достаточно времени для рефинансирования с использованием оптимального источника финансирования, например, в прошлом году нам удалось привлечь значительный объем банковских кредитов по ставкам значительно ниже ставок на рынке капитала. Этот процесс занимает больше времени, чем выпуск облигаций, и поэтому для реализации этой стратегии необходим достаточный запас прочности. Наличие разнообразной структуры финансирования также обеспечивает GCP большую гибкость в привлечении средств. Стабильность нашей финансовой платформы с высоким запасом прочности для ковенантов позволила нам поддерживать стабильность кредитного плеча в последние годы, сохраняя при этом высокие коэффициенты покрытия процентов, несмотря на девальвацию и более высокие затраты на финансирование в результате текущей ситуации с процентными ставками.

В результате финансовой стабильности GCP смогла сосредоточиться на реализации своей операционной стратегии. Помимо макроэкономических попутных ветров, таких как продолжающиеся демографические тенденции и растущий дисбаланс спроса и предложения, мы смогли извлечь выгоду из сильного роста арендной платы. Благоприятная операционная среда не только привела к более высокому росту арендной платы, но и поддержала потенциал роста арендной платы. Поскольку Германия является регулируемым рынком аренды, рост арендной платы более стабилен, что позволяет рыночной арендной плате опережать рост арендной платы. Эта разница между арендной платой портфеля GCP и рыночной арендной платой может быть зафиксирована устойчивыми темпами, и из-за сильного увеличения потенциала роста в последние периоды (составляющего 24% по состоянию на сентябрь 2024 года) приведет к более высоким темпам роста в ближайшие годы.

3. Имея значительный портфель в Германии, есть ли какие-либо новые рынки или типы объектов, которые Grand City Properties рассматривает для будущих инвестиций? Какие критерии вы используете для оценки потенциальных новых возможностей?

На данном этапе GCP по-прежнему сосредоточена на внутреннем росте и сосредоточена на сохранении сильной и консервативной финансовой позиции и не стремится к значительному внешнему росту портфеля. С улучшением макроэкономических тенденций, ожидаемыми положительными переоценками портфеля и ростом рынка транзакций, что еще больше усилит наши кредитное плечо и кредитные показатели, мы рассмотрим возможность возобновления и внешнего роста портфеля. За последние 2 десятилетия GCP создала сильную сеть поиска сделок и очень сильную команду по транзакциям, которая может стимулировать внешний рост, как только компания решит начать приобретать недвижимость.

GCP по-прежнему сосредоточена на жилой недвижимости с упором на Германию. В Германии мы присутствуем на рынках, которые считаем наиболее привлекательными. Поскольку владение рынком жилой недвижимости в Германии очень гранулировано и в основном не находится в институциональных руках, мы считаем, что рынок имеет достаточно возможностей для содействия внешнему росту компании. При этом мы также рассмотрим рост на других рынках, если увидим сильные фундаментальные показатели и привлекательные цены, как мы делали в прошлом с нашим выходом на лондонский рынок. Что касается типов активов, мы по-прежнему сосредоточены на доступном жилье, в том числе и на будущее, но мы рассмотрим альтернативные варианты использования, если увидим значительный потенциал создания стоимости для выбранных активов.

Мы рассматриваем новые возможности на основе сочетания макрокритериев и критериев, специфичных для активов или портфеля. На макроуровне мы фокусируемся на городах и регионах с положительными фундаментальными показателями, что означает, что у них есть сильные демографические тенденции и благоприятные экономические условия, т. е. мегаполисы с растущим населением и/или количеством домохозяйств. Мы фокусируемся в основном на сегменте доступного жилья в этих регионах, где мы видим самый сильный и устойчивый долгосрочный спрос, что приводит к хорошему сочетанию стабильности денежного потока и потенциала роста арендной платы. На уровне активов мы ищем возможности с потенциалом добавленной стоимости, которые мы можем извлечь, используя наш опыт. Примерами могут служить недостаточно управляемые объекты недвижимости с высоким уровнем вакансий, поскольку они плохо управлялись со слабым обслуживанием арендаторов и требуют целевых капитальных вложений для их возвращения к рыночным стандартам; объекты недвижимости с уровнем арендной платы ниже рыночного; и/или объекты недвижимости с неэффективной структурой затрат. Для каждой возможности мы определяем бизнес-план до приобретения и включаем подходящий запас прочности для определения ожидаемой доходности от общей стоимости, который должен соответствовать нашим внутренним требованиям к доходности, чтобы мы могли воспользоваться возможностью.

4. Grand City Properties подчеркивает твердую приверженность вовлечению в жизнь общества. Можете ли вы рассказать о долгосрочных стратегиях и конкретных инициативах, которые компания реализовала для поддержки и улучшения сообществ, в которых расположены ваши объекты?

Поскольку мы работаем в сегменте доступного жилья, мы рассматриваем социальную ответственность как фундаментальную опору нашей деловой практики. Мы предоставляем превосходное обслуживание арендаторов через наш сервисный центр или в цифровом формате через наше приложение. У нас есть политика удовлетворенности арендаторов, которая направляет наш подход на протяжении всего жизненного цикла арендатора. Мы рассматриваем местные сообщества, в которых мы работаем, как ключевую часть нашей социальной ответственности и в то же время видим, что здоровые и активные местные сообщества поддерживают бизнес в ответ, поскольку это повышает привлекательность нашей недвижимости и, таким образом, поддерживает наш арендный бизнес. Мы поддерживаем местные сообщества разными способами, но в основном через деятельность арендаторов/сообщества, поддержку местных организаций и инициатив и через прямые улучшения сообщества, такие как строительство игровых площадок, общественных садов, местных художественных проектов и подобных инициатив.

В рамках нашей деятельности для арендаторов мы планируем несколько интересных мероприятий для наших сообществ в течение года. Например, в этом году мы организовали несколько летних киномероприятий, где наша команда организовала оборудование для уличного кино и установила кинотеатр на открытом воздухе, предоставив арендаторам бесплатный семейный кинопоказ, включая закуски, такие как бесплатный попкорн. Эти мероприятия хорошо принимаются арендаторами. В течение года мы организуем похожие мероприятия в зависимости от сезона и местоположения, которые усиливают чувство сообщества в наших местах.

Мы также поддерживаем местные инициативы и организации, что мы делаем в основном двумя способами. Во-первых, через фонд GCP мы оказываем финансовую поддержку местным организациям. Мы стремимся поддерживать организации и инициативы, которые оказывают положительное влияние на местное сообщество, например, поддержку детских и молодежных спортивных команд, общественных фестивалей, музыкальных и других образовательных организаций, а также поддержку людей с особыми потребностями. Мы также поддерживаем сообщества, предоставляя бесплатные территории для общественного пользования, например, для библиотеки арендаторов, места общественных встреч или общественных клубов.