💬 Как инвестировать в крупнейшую экономику Европы

Как инвестировать в крупнейшую экономику Европы

Хотите инвестировать в крупнейшую экономику Европы? Aroundtown SA AANNF +5.70% ▲ — компания по недвижимости, специализирующаяся на качественных объектах, приносящих доход. Компания владеет несколькими коммерческими и жилыми активами в Германии, которая является крупнейшей экономикой Европы. Кроме того, она владеет объектами с потенциалом добавленной стоимости в центральных районах ведущих европейских городов в Нидерландах и Лондоне.

Акции AANNF предоставляют инвесторам возможность выйти на европейский рынок недвижимости и принять участие в бизнесе с сильными фундаментальными показателями и перспективами роста.

Недавно TipRanks имел возможность обсудить работу компании с Ошри Массачи, директором по рынкам капитала в Aroundtown. Читайте дальше, чтобы узнать все о перспективах этой компании.

TipRanks: Что делает эту компанию привлекательной для инвесторов?

Ошри Массачи: Aroundtown является привлекательным объектом для инвестиций благодаря нескольким ключевым факторам, которые выделяют его на европейском рынке недвижимости:

1. Положение на рынке

Третья по величине публичная компания с активами в €25 млрд.: Aroundtown — третья по величине публично котируемая компания в сфере недвижимости в Европе. Ее масштаб и положение на рынке обеспечивают значительные преимущества с точки зрения операционной эффективности, доступа к рынку и потока сделок. Aroundtown — известный и надежный игрок на рынках транзакций, что обеспечивает ему широкую сеть, включающую ведущих участников рынка, и, таким образом, надежный доступ к возможностям приобретения и продажи.

2. Высокий уровень диверсификации

Различные типы активов и местоположения: портфель Aroundtown сильно диверсифицирован как по типам активов, так и по географическим местоположениям. Компания фокусируется на элитной недвижимости в Германии и Нидерландах, сочетая жилую недвижимость в Германии и Лондоне, отели по всей Европе и офисы в ключевых городах Германии и Нидерландов. Такая диверсификация обеспечивает множественные драйверы прибыли и снижает риск, поскольку компания не зависит от какого-либо одного местоположения, типа активов или базы арендаторов. В то же время большой масштаб компании по-прежнему позволяет ей извлекать выгоду из сильной локальной позиции и глубины опыта в ее конкретных местоположениях активов и типах активов, что приводит к конкурентному преимуществу на местном уровне.

3. Прочное финансовое положение

Кредитный рейтинг и доступ к рынку: Aroundtown имеет сильный кредитный рейтинг BBB+ от S&P (самый высокий для немецкой коммерческой и жилой недвижимости). Это отражает надежное финансовое управление компании и обеспечивает превосходный доступ к рынкам капитала и банковскому финансированию, гарантируя ликвидность и финансовую гибкость. Это нашло отражение в недавних выпусках облигаций, которые были в 7 раз переподписаны, с высоким спросом со стороны ведущих мировых инвесторов в облигации, что позволяет ей привлекать средства в короткие сроки, чтобы извлечь выгоду из привлекательных возможностей, если таковые возникнут.

Стабильные денежные потоки: компания получает стабильный доход от аренды за счет своей диверсифицированной и высококачественной базы арендаторов, что еще больше укрепляет ее финансовое положение.

4. Привлекательная оценка

Высокий дисконт к NAV: Из-за текущих слабых рыночных настроений, вызванных колебаниями процентных ставок и волатильностью рынка, Aroundtown торгуется со значительным дисконтом к своей чистой стоимости активов (NAV). Несмотря на это, компания продолжает обеспечивать высокую доходность, что указывает на то, что ее рыночная цена не связана с ее фактической доходностью и качеством ее активов. Это представляет собой привлекательную возможность для инвесторов.

5. Макроэкономическое позиционирование

Готовность к росту: Aroundtown хорошо позиционирован, чтобы извлечь выгоду из улучшения макроэкономических условий и потенциального снижения процентных ставок. По мере улучшения рыночных настроений сильная база активов компании и проактивное финансовое управление позволят ей извлечь выгоду из этих изменений, способствуя потенциальному росту капитала и повышению доходности инвесторов.

Подводя итог:

Масштаб, диверсификация, сильный кредитный рейтинг и привлекательная оценка Aroundtown делают ее привлекательной инвестицией, особенно в контексте текущих рыночных условий. Способность компании генерировать стабильную прибыль, торгуясь со скидкой к ее NAV, предлагает значительный потенциал роста, особенно по мере улучшения макроэкономических условий и дальнейшего снижения процентных ставок.

TipRanks: Исходя из вашего обширного опыта в сфере недвижимости, какие типы активов, по вашему мнению, будут представлять наибольшую ценность для инвесторов в ближайшие годы?

Ошри Массачи: Жилая недвижимость сейчас демонстрирует наибольшую ценность для инвесторов. Это происходит из-за текущей ситуации, но движущие силы очень устойчивы и, как ожидается, будут генерировать высокую ценность и в долгосрочной перспективе. Жилая недвижимость продолжит оставаться самым высокоэффективным классом активов из-за существенного разрыва между спросом и предложением. На ключевых рынках, таких как Германия и Лондон, спрос на жилье значительно превышает предложение, а урбанизация и рост населения обуславливают потребность в большем количестве жилых единиц. Например, только Германия сталкивается с дефицитом сотен тысяч единиц жилья ежегодно. Этот дисбаланс, вероятно, сохранит высокие показатели заполняемости и рост арендной платы, что сделает жилую недвижимость надежной инвестицией.

Отели извлекают выгоду из позитивной динамики после пандемии. Отели, особенно в сегменте отдыха, переживают устойчивое восстановление после пандемии. Отдых и путешествия резко пошли вверх, что обусловлено сдерживаемым спросом и возвращением масштабных мероприятий по всей Европе, таких как недавний чемпионат Европы по футболу в Германии. Это возрождение туризма повышает заполняемость и доходы отелей, делая их очень привлекательным классом активов.

Если смотреть в среднесрочной перспективе, то сектор офисной недвижимости, особенно в Германии и Нидерландах, готов к восстановлению. Уровень вакантных площадей на рынке в настоящее время низок, находится ниже исторического уровня, а новое предложение ограничено, поскольку многие проекты развития были остановлены или отменены. Как только экономика снова начнет расти, что, как ожидается, совпадет с сокращением процентных ставок, ожидается, что спрос на офисные помещения возрастет. Такое сочетание низкого предложения и растущего спроса делает офисы на этих рынках ценными активами для инвесторов в ближайшие годы.

TipRanks: В июле Aroundtown объявила об успешном запуске необеспеченных облигаций на сумму €650 млн. с планами использовать полученные средства для выкупа краткосрочных долгов. Как эти облигации повлияют на финансовые показатели компании?

Ошри Массачи: У нас есть надежный доступ к рынкам капитала, и недавний выпуск облигаций еще больше диверсифицировал наши источники ликвидности, снизил риск рефинансирования и увеличил средний срок погашения долга, позволив выкупить краткосрочные облигации со скидкой. Выпуск облигаций был в семь раз переподписан, что отражает высокий спрос инвесторов и привлекает высококачественных инвесторов. Кроме того, наша жилая дочерняя компания Grand City Properties также выпустила облигации с таким же высоким спросом, как и выпуск Aroundtown. Вырученные средства используются для оптимизации финансового профиля компании, тем самым снижая риск рефинансирования и позволяя компании сосредоточиться на реализации своей долгосрочной стратегии создания стоимости.

TipRanks: С какими наиболее серьезными рисками сталкивается Aroundtown, и какие шаги вы предпринимаете, чтобы минимизировать эти риски?

Ошри Массачи: Рост процентных ставок негативно влияет на наши оценки, тем самым увеличивая кредитное плечо. Нам удалось сохранить консервативное кредитное плечо, избавляясь от активов и выкупая долги со скидкой. С пиком процентных ставок и началом снижения темпы снижения стоимости замедлились, что говорит о том, что мы приближаемся к дну. Однако более высокие процентные ставки также влияют на наши расходы на рефинансирование, что может негативно сказаться на будущих доходах. Чтобы противостоять этому, мы выкупаем переменный долг, хеджируем его по более низким фиксированным ставкам и увеличиваем возвратный потенциал нашего портфеля, который превышает 20%.

Текущий спрос на офисные помещения снижен из-за слабой экономической ситуации. Чтобы снизить этот риск, мы поддерживаем длительные средние сроки аренды без существенных сроков погашения в течение любого отдельного года, избегаем зависимости от отдельных арендаторов — на наших 10 лучших арендаторов приходится менее 20% от общей арендной платы — обеспечиваем высокое качество арендаторов, поскольку примерно 75% арендаторов являются субъектами государственного сектора, транснациональными корпорациями или крупными отечественными корпорациями, и изучаем варианты преобразования, такие как превращение офисных помещений в гостиницы или жилые дома.

TipRanks: Какие стратегии использует Aroundtown для стимулирования своего роста на рынках недвижимости Германии и Нидерландов?

Ошри Массачи: В настоящее время наш портфель имеет возвратный потенциал более 20%, что означает, что существует значительный разрыв между текущей арендной платой и рыночной арендной платой. Мы стремимся использовать этот потенциал за счет возможностей повторной сдачи в аренду по мере наступления срока аренды, либо путем продления существующих договоров аренды, либо путем привлечения новых арендаторов, причем успех этой стратегии во многом зависит от рыночных условий. Этот подход уже показал положительные результаты, о чем свидетельствует наш постоянный рост сопоставимой арендной платы на 2,8% за последние 12 месяцев по состоянию на март.

Кроме того, наша стратегия создания добавленной стоимости играет решающую роль в стимулировании роста. Используя наш опыт по всем типам активов, мы определяем и реализуем наилучшее использование наших объектов, гарантируя, что мы максимально используем их потенциал и повышаем общую эффективность портфеля.

TipRanks: Как Aroundtown удается поддерживать столь значительный поток новых сделок с недвижимостью?

Ошри Массачи: С 2004 года мы разработали надежную сеть поиска сделок, подкрепленную нашей прочной репутацией надежного контрагента, который выполняет сделки эффективно и с уверенностью, учитывая нашу позицию покупателей за наличные. Эта сеть исторически была ключевым ресурсом для приобретений, но с 2020 года мы все чаще используем ее и для отчуждений. Наша способность поддерживать значительный поток новых сделок с недвижимостью обусловлена ​​прочностью этих давно установленных отношений, которые продолжают предоставлять нам высококачественные возможности как на рынках приобретений, так и на рынках отчуждений. Кроме того, способность компании быстро переходить от приобретений к отчуждению, как это было показано, когда мы начали отчуждать в 2020 году, и способность возвращаться к приобретениям, когда возникают привлекательные возможности, является явной сильной стороной платформы компании.

TipRanks: По данным Statista, ожидается, что рынок недвижимости в Германии будет ежегодно расти (CAGR 2024-2029) на 2,77%, во главе с жилой недвижимостью. В настоящее время жилое жилье составляет 33% активов Aroundtown. Планируете ли вы изменить баланс активов и увеличить сегмент жилой недвижимости?

Ошри Массачи: Жилые активы AT принадлежат GCP. GCP владеет около 81% в Германии и 19% в Лондоне. Мы довольны своей позицией в жилом секторе, но можем также усилить ее за счет целенаправленной конверсии коммерческих активов в жилые.

Оба рынка жилья характеризуются системным дисбалансом спроса и предложения, что приводит к последовательной сильной работе в среднесрочной и долгосрочной перспективе. В Германии действует регулирование арендной платы, которое ограничивает размер повышения арендной платы и, таким образом, обеспечивает более стабильные денежные потоки с долгосрочным потенциалом роста, поскольку спрос значительно превышает предложение. На лондонском рынке аренды нет регулирования, поэтому захват потенциала рыночной аренды происходит быстрее. Возвратный арендный потенциал GCP составляет 24%.

TipRanks: Ожидаете ли вы, что процентные ставки в Германии и Нидерландах вырастут или упадут до конца 2024 года? Как ставки повлияют на доходы Aroundtown?

Ошри Массачи: Процентные ставки достигли пика в четвертом квартале 2023 года, и к июню ЕЦБ снова начал их снижать. Поскольку инфляция продолжает снижаться, мы ожидаем, что процентные ставки будут снижаться и дальше, о чем свидетельствуют тенденции средних ставок свопа.

Учитывая этот прогноз, мы ожидаем, что процентные ставки в Германии и Нидерландах продолжат снижаться до конца 2024 года, в соответствии с ожиданиями рынка. Более низкие процентные ставки должны положительно повлиять на доходы Aroundtown за счет снижения расходов на финансирование и создания более благоприятных условий для рефинансирования существующей задолженности. Это снижение расходов по займам также может стимулировать активность рынка, что еще больше поддержит рост наших доходов.

Однако Aroundtown придерживается проактивного подхода к управлению, в том числе в отношении своей структуры финансирования, и готова иметь дело со сценариями, в которых ставки не будут снижаться такими темпами, которых ожидают рынки.