💬 Акции Medical Properties (NYSE:MPW): недооценены, несмотря на сокращение дивидендов

Акции Medical Properties (NYSE:MPW): недооценены, несмотря на сокращение дивидендов

Medical Properties Trust MPW +3,01% ▲, REIT, связанный с медицинской недвижимостью (также известный как MPT), недавно сообщил о результатах прибыли за второй квартал 2024 года, о которых я расскажу ниже. Квартальные результаты характеризовались значительным обесценением активов и увеличением стоимости от продажи активов. Кроме того, было объявлено о снижении квартальных дивидендов до уровня не более $0,08 на акцию в целях сохранения ликвидности.

Тем не менее, я настроен оптимистично по отношению к акциям из-за их привлекательной оценки по сравнению с частными рынками, а также из-за их структуры капитала с высокой задолженностью, которая хорошо позиционирована для извлечения выгоды из снижения процентных ставок Федеральной резервной системы в ближайшие несколько лет. При этом сокращение левериджа останется ключевым приоритетом для руководства в ближайшие годы.

Обзор деятельности Medical Properties Trust

Medical Properties Trust, или MPT, является одним из крупнейших владельцев больничной недвижимости. По состоянию на второй квартал 2024 года MPW управляла в общей сложности 435 объектами недвижимости. Значимость международных операций возросла после последних продаж активов в Соединенных Штатах, но международные дела по-прежнему составляют менее половины бизнеса.

Результаты MPT за второй квартал 2024 года характеризовались продолжающимся обесценением в размере около $700 млн, в основном связанным с обанкротившимся арендатором Steward Healthcare, а также прибылью от продажи активов в размере $400 млн. Чтобы скорректировать эти эффекты, MPT сообщает о нормализованных средствах от операций (показатель, аналогичный скорректированным средствам от операций, или AFFO, метрике денежного потока, обычно сообщаемой REIT).

Во втором квартале 2024 года нормализованные фонды от операций составили $0,23/акцию, снизившись на 52% по сравнению с прошлым годом. Снижение было обусловлено в первую очередь снижением доходов из-за продажи активов и банкротства Steward.

Компания отметила, что нормализованные средства от операционной деятельности в размере 0,23 доллара США на акцию включают взнос в размере 0,01 доллара США на акцию от совместного предприятия в Массачусетсе, связанного со Стюардом. Этот взнос пришлось списать из-за неспособности компании и регулирующих органов штата найти приемлемый способ возобновить деятельность Steward в штате.

В результате нормализованная ставка по операционным фондам составляет 0,22 долл. США на акцию, при этом руководство с оптимизмом смотрит на возобновление работы объектов Steward в других штатах.

Далее, чистый долг составил $8,76 млрд, поскольку компания завершила продажу пяти больниц в Юте. После окончания квартала были подписаны дополнительные сделки по продаже на сумму $160 млн для семи отдельно стоящих отделений неотложной помощи и одной больницы общей неотложной помощи в Аризоне. Достигнутая ставка капитализации составила ниже 7,5% — привлекательная сумма, учитывая оценку компании.

Обоснование разделенного разреза

Другим важным объявлением стало существенное сокращение квартальных дивидендов до уровня не более 0,08 долл. США на акцию до сентября 2025 года с оговоркой, что сумма может быть увеличена до этой даты, если больницы Стюарда будут переведены к новым операторам быстрее.

Главным фактором, обусловившим сокращение дивидендов, является то, что даже после продажи больницы в Аризоне чистый долг составит $8,6 млрд, или 76% от стоимости предприятия компании. При новой ставке дивидендов около $0,08/акция компания сможет ежегодно удерживать около $300 млн, чтобы помочь выплатить свою огромную кучу долгов.

Это также снизит необходимость продавать активы, стоимость которых, скорее всего, вырастет, поскольку Федеральная резервная система может начать снижать процентные ставки в сентябре 2024 года. Фактически, текущее ценообразование фьючерсов прогнозирует ставку по федеральным фондам на уровне около 3,25–3,50% в июле 2025 года, что примерно на 2% ниже текущего целевого диапазона.

Учитывая, что компания погасила все свои долги, подлежащие погашению в 2024 году, рефинансирование ее оставшейся задолженности в будущем, вероятно, окажет небольшое влияние на нормализованные фонды от операций, если предположить, что будущие процентные ставки снизятся, как в настоящее время прогнозирует рынок, что далеко не гарантировано.

О чем говорит нам ставка капитализации медицинской недвижимости

Всегда важно учитывать ставку капитализации (ставку доходности инвестиционной недвижимости на основе ожидаемых денежных потоков) REIT, в который вы инвестируете, а не только доходность на основе нормализованных средств от операций. Обычно, чтобы увеличить доходность, REIT берут в долг у банков и других кредиторов. Это часто приводит к высокой нормализованной доходности средств от операций.

Однако если REIT необходимо продать недвижимость на рынке, покупатель будет учитывать ставку капитализации, поскольку она охватывает все денежные потоки от недвижимости для держателей акционерного капитала и долговых обязательств в совокупности.

Чтобы получить ставку капитализации Medical Properties Trust, мы можем объединить текущие нормализованные средства из суммы операционных расходов и процентных расходов, умножить их на четыре, поскольку это квартальное число, и разделить результат на стоимость компании. Важно отметить, что нормализованные фонды от операционной деятельности уже исключают значительные арендные платежи от Steward Healthcare.

Для Medical Properties Trust (MPT) ставка капитализации рассчитывается путем пересчета текущей квартальной нормализованной ставки FFO и процентных расходов на год, а затем деления на стоимость предприятия. Во втором квартале 2024 года нормализованный FFO MPT составил 139 миллионов долларов, включая 7 миллионов долларов от больниц Массачусетса.

С поправкой на это квартальная ставка составит 132 миллиона долларов (годовая ставка 528 миллионов долларов). В сочетании с процентными расходами в размере 101 миллиона долларов (404 миллиона долларов в год) MPT приносит около 932 миллионов долларов годового денежного потока. Учитывая стоимость предприятия около 11,5 миллиардов долларов, рыночная ставка капитализации составляет примерно 8,1%.

Ставка капитализации позволяет инвесторам сравнивать REIT с различными уровнями финансового левериджа (часть стоимости предприятия, финансируемая за счет долга, которая в Medical Properties Trust составляет около 76%, что является очень высокой суммой), поскольку она рассматривает денежные потоки на уровне предприятия, а не конкретно акционеров. Высокий уровень финансового левериджа подвергает MPT чрезмерному процентному риску.

Ставка капитализации также полезна при сравнении абсолютного потенциала доходности Medical Properties Trust как инвестиции и позволяет легко сравнивать его с другими альтернативами, такими как государственные облигации. Например, 10-летние государственные облигации США в настоящее время приносят доходность около 3,97%.

Мы также можем использовать его для сравнения оценки компании относительно цен продажи, достигнутых на частных рынках. Учитывая ставку капитализации ниже 7,5%, достигнутую при продаже в Аризоне, мы можем определить, что Medical Properties Trust недооценена. Например, если бы компания торговалась по подразумеваемой рыночной ставке капитализации 7,5%, цена акций должна была бы вырасти до $6,40 за акцию.

Мы можем получить ориентировочную целевую цену $6,40/акция, разделив $932 млн годовых денежных потоков на требуемую норму прибыли 7,5%. Мы получаем стоимость предприятия $12,43 млрд или рыночную капитализацию $3,83 млрд после вычета чистого долга в $8,6 млрд. Наконец, мы делим рыночную капитализацию $3,83 млрд на количество акций в обращении (600 млн) и получаем справедливую стоимость около $6,40/акция.

Наконец, предельная ставка в размере 8,1% представляет собой ожидаемую доходность без учета кредитного плеча, корректировок на инфляцию или роста арендной платы и включает накладные расходы на управление, в отличие от сделок на частном рынке, которые часто исключают эти затраты.

Стоит ли покупать акции MPW, по мнению аналитиков?

Что касается Уолл-стрит, Medical Properties Trust получает консенсус-рейтинг «Держать», основанный на нулевом рейтинге покупок, шести рейтингах удержания и одном рейтинге продажи. Кроме того, средняя целевая цена акций Medical Properties составляет $5,00, что предполагает потенциал роста на 4,38%.

Посмотреть больше рейтингов аналитиков MPW

Вывод

Результаты Medical Properties Trust за второй квартал 2024 года характеризовались значительным обесценением активов и прибылью от продажи активов. Компания продолжает выходить на частные рынки на привлекательных условиях, чтобы сократить свое кредитное плечо, но также сократила дивиденды, чтобы сохранить ликвидность и снизить потребность в будущей продаже активов.

Я настроен оптимистично по отношению к акциям MPW, поскольку их оценка на уровне предприятия остается привлекательной по сравнению с частными рынками. Кроме того, структура капитала компании с высокой задолженностью значительно выиграет, если Федеральный резерв снизит процентные ставки, как в настоящее время ожидают рынки. После того, как дивиденды будут убраны, я ожидаю, что акции значительно вырастут в течение следующих нескольких лет по мере стабилизации ее деятельности. Тем не менее, необходимость сохранения ликвидности сохранится, поскольку компания медленно выплачивает долги.