💬 Акции Empire State Realty (NYSE:ESRT) останутся под давлением

Акции Empire State Realty (NYSE:ESRT) останутся под давлением

Empire State Realty (NYSE:ESRT) находится в тяжелом положении, поскольку ее акции сталкиваются с неустанным давлением. К сожалению, REIT не имеет каких-либо существенных триггеров, чтобы изменить ситуацию. Несмотря на наличие внушительного портфеля недвижимости, инвесторы не проявляют интереса из-за отсутствия перспектив роста и недостаточных выплат дивидендов. Соответственно, я нейтрально отношусь к акции.

Нью-Йорк остается под давлением

Основная проблема с Empire State Realty заключается в том, что рынок недвижимости Нью-Йорка, где расположены практически все объекты компании, остается под сильным давлением.

Чтобы представить некоторый контекст, компания владеет портфелем, включающим 8,9 миллиона арендуемых квадратных футов офисных площадей, 741 000 арендуемых квадратных футов торговых площадей и 721 жилую единицу, распределенную по трем многоквартирным домам. Этот сложный рынок проявляется в текущих показателях заполняемости компании, которые остаются ниже идеального уровня.

В частности, на конец 2022 года заполняемость офисных и торговых помещений компании составляла 85,1% и 86,5% соответственно. Хотя эти показатели улучшились по сравнению с прошлогодними 82,4% и 81,8%, они по-прежнему заметно ниже показателей заполняемости, близких или превышающих 90%, которые компания использовала до пандемии.

Даже когда дело доходит до обсерватории компании, расположенной на вершине знаменитого Эмпайр-стейт-билдинг, посещаемость еще не достигла допандемического уровня. Компания сообщила о доходах обсерватории в размере 105,98 млн долларов за 2022 финансовый год, что предполагает значительное увеличение на 153% по сравнению с предыдущим годом.

Это увеличение, конечно же, было связано с тем, что объемы посещений восстановились по сравнению с их низким уровнем в 2021 году из-за пандемии в то время. Тем не менее, они по-прежнему остаются ниже $128,8 млн, которые обсерватория заработала в 2019 финансовом году, несмотря на то, что путешествия и туризм полностью восстановились и даже превысили свой допандемический уровень, о чем свидетельствуют результаты Booking Holdings (NASDAQ:BKNG) и Airbnb (NASDAQ:ABNB). ).

Проблемы, которые снижают его прибыльность

Empire State Realty сталкивается с многочисленными проблемами, которые снижают ее прибыльность. Компания борется с более низкой заполняемостью и посещаемостью обсерваторий, которые еще не восстановились до допандемического уровня. Кроме того, компания сталкивается с растущими расходами, которые мешают существенному восстановлению прибыльности.

К сожалению, в отсутствие каких-либо значительных драйверов роста и при ожидаемом дальнейшем росте расходов руководство ожидает дальнейшего снижения прибыльности в текущем финансовом году.

В частности, общие операционные расходы в 2022 финансовом году составили 600 млн долларов США по сравнению с примерно 545 млн долларов США в предыдущем году, в то время как продолжающийся рост процентных ставок привел к увеличению процентных расходов с 94,4 млн долларов США до 101,2 млн долларов США в годовом исчислении.

Таким образом, хотя средства от операций на акцию (FFO/акция, показатель денежного потока, используемый REIT) действительно восстановились с прошлогоднего падения с 0,67 до 0,88 доллара, они все еще ниже допандемического уровня компании. На данный момент стоит отметить, что Empire State Realty не смогла увеличить свою долю FFO/долю более чем за десять лет. Вот некоторые из прошлых результатов компании для контекста:

Но что действительно обескураживает, так это то, что, несмотря на незначительные, но достойные улучшения в 2022 финансовом году, руководство ожидает, что соотношение FFO/доля в 2023 финансовом году будет составлять от 0,82 до 0,86 доллара. Руководство руководства не только предполагает дальнейшее давление на прибыльность в этом году, но и на самом деле это будет худший год с точки зрения прибыльности за более чем десятилетие. Следовательно, неудивительно, что акции торгуются примерно за половину цены IPO компании в 2013 году.

Отсутствие дивидендов: инвесторы выражают разочарование

Еще одним важным фактором снижения курса акций является отсутствие заслуживающих внимания дивидендов. Конечно, не каждый REIT постоянно растет, но большинство из них, как правило, приносят застойные результаты, обычно распределяют огромные дивиденды, которые вызывают интерес инвесторов. Ну, Эмпайр Стейт тоже не справилась с этим.

ESRT приостановила выплату дивидендов еще во втором квартале 2020 года, чтобы защитить свою финансовую ликвидность во время пандемии. Хотя дивиденды с тех пор были восстановлены, они оставались вялыми в течение семи кварталов подряд при скромной более низкой квартальной ставке в 0,035 доллара, что значительно ниже его допандемического уровня в 0,11 доллара в квартал. Учитывая текущую дивидендную доходность около 1,9%, трудно кого-то взволновать.

Вместо этого руководство выделяет больше капитала на выкуп собственных акций, которые они считают дешевыми. С момента начала программы выкупа акций в марте 2020 года до 13 февраля 2023 года было выкуплено акций на сумму около 281 миллиона долларов по средневзвешенной цене 8,31 доллара за акцию. Согласно прогнозу руководства, акции торгуются с коэффициентом P/FFO около 8,8x, выкуп может иметь смысл.

Тем не менее, в конце концов, ни один инвестор не будет вкладывать средства в REIT для его обратного выкупа, не говоря уже о тех, которые вообще не растут. Инвесторы жаждут дивидендов, о чем свидетельствует тот факт, что акции не набирают обороты, несмотря на продолжающиеся выкупы.

Аналитики считают акции ESRT выгодной покупкой?

Не только инвесторы не заботятся об Empire State Realty. Акции также потеряли большую часть своего прежнего покрытия Уолл-стрит. В настоящее время Empire State Realty имеет консенсус-рейтинг удержания, основанный на единственном удержании, назначенном за последние три месяца. Средняя целевая цена Empire State Realty на уровне 9,00 долларов предполагает потенциал роста на 22,3%.

Вывод — акции ESRT: неудачный выбор для инвесторов

Последние результаты Empire State Realty на первый взгляд могут показаться положительными, но более глубокий анализ показывает, что инвестиционная привлекательность компании не так привлекательна, как кажется. Хотя доходы Обсерватории способствовали росту доходов, они еще не достигли допандемического уровня. Кроме того, спрос на офисную и торговую недвижимость остается низким, что в сочетании с ростом расходов приведет к очень низкой рентабельности в этом году.

Но самое главное, отсутствие значимых дивидендов отпугивает инвесторов от покупки акций, несмотря на усилия руководства по выкупу акций как более оптимальному распределению капитала. Следовательно, несмотря на резкое падение, я считаю маловероятным, что акции Empire State Realty скоро восстановятся.