📰 Акции Prologis (NYSE:PLD): слишком поздно покупать после сильного ралли?

Акции Prologis (NYSE:PLD): слишком поздно покупать после сильного ралли?

Акции Prologis (NYSE:PLD) хорошо начали год, несмотря на продолжающееся повышение процентных ставок Федеральной резервной системой. Таким образом, я думаю, что компания в значительной степени реализовала свой краткосрочный потенциал. Тем не менее, я считаю, что любая слабость акций может рассматриваться как возможность для покупки, учитывая сильный потенциал роста и стабильный профиль финансирования.

Prologis в основном управляет логистическими зданиями площадью 1,2 миллиарда квадратных футов. Компания работает в четырех регионах: США с 86,3% от общего чистого операционного дохода (NOI = арендная плата и другие доходы за вычетом операционных расходов), Европа с 7,9% от общего NOI, Другие страны Америки с 3,9% от общего NOI и Азия с 1,9%. % от общего NOI.

Оперативный обзор

Prologis предоставил основные средства от операций (известные как основной FFO, показатель денежного потока, используемый REIT) в размере 1,24 доллара на акцию в четвертом квартале, что на 10,7% больше, чем в квартале предыдущего года. В годовом исчислении базовый FFO составлял 5,16 доллара на акцию в 2022 году, что на 24,3% больше, чем в 2021 году.

Кроме того, заполняемость увеличилась на 0,5% в годовом исчислении до 98,2% в четвертом квартале.

Между тем, NOI в одном и том же магазине подскочил на 7,7% в четвертом квартале по сравнению с прошлым годом, а рост NOI постоянно превышал 7% в течение последних 12 месяцев.

Выпуск в четвертом квартале состоял из долговых обязательств на сумму 1,1 млрд долларов США со средневзвешенной процентной ставкой и сроком 3% и 7,5 лет соответственно. Однако благодаря хеджированию его общая средневзвешенная процентная ставка ниже текущих рыночных ставок и составляет 2,5%, а средневзвешенная продолжительность срока составляет 9,1 года.

Тем не менее, тревожным сигналом в отношении стратегии финансирования Prologis является то, что компания сосредоточена на выпуске краткосрочных долговых обязательств с более низкой процентной ставкой. Хотя эта стратегия может помочь PLD увеличить свой основной FFO, она также подвергает компанию риску увеличения процентных ставок в будущем. Для справки, доходность его 4,375%-ных облигаций 2048 USD сейчас составляет около 5,1%.

Подразумеваемая ставка капитализации Prologis

Всегда важно учитывать ставку капитализации (доходность инвестиционной собственности в недвижимость, основанную на ожидаемых денежных потоках) REIT, в который вы инвестируете, а не только доходность, основанную на базовом FFO. Обычно для увеличения прибыли REIT берут кредиты у банков и других кредиторов. Это часто приводит к высокому выходу FFO ядра.

Однако, если REIT необходимо продать недвижимость на рынке, покупатель будет учитывать ставку капитализации, поскольку она охватывает все денежные потоки собственности для держателей акций и долговых обязательств вместе взятые.

Prologis получает переменный доход от управления активами помимо дохода от аренды, который он получает от зданий. Таким образом, трудно найти истинную рыночную ставку капитализации. Тем не менее, хорошим приближением было бы объединить его основной прогноз FFO и процентные расходы и разделить сумму на стоимость предприятия компании.

В 2023 году основной FFO должен составить около 5,1 млрд долларов, а процентные расходы — около 0,7 млрд долларов. При стоимости предприятия около 138 миллиардов долларов подразумеваемая рыночная ставка капитализации составляет около 3,85%.

Прогноз на 2023 год

Prologis ожидает роста Core FFO примерно на 5,6% до 5,40-5,50 долларов на акцию, что является замедлением по сравнению с 2022 годом. Кроме того, ожидается, что заполняемость снизится на 1,2% до 96,5-97,5%, в основном за счет поставок в процессе разработки.

Таким образом, единственным ярким пятном является NOI в том же магазине, рост которого составляет около 8,5%, то есть ускорение до 2022 года.

2024 и далее

Забегая вперед, компания сталкивается с двумя противодействующими силами. С одной стороны, после 2023 года следует ожидать дальнейшего роста NOI примерно на 2,9 миллиарда долларов, как было отмечено на телефонной конференции. Финансовый директор компании заявил: «Учитывая эти предположения, мы считаем, что наша рыночная стоимость аренды сохранится или даже увеличится в течение 2023 года, закончив год между 65% и 70%, и обеспечив видимость увеличения NOI на 2,9 миллиарда долларов после более 300 миллионов долларов, которые будут реализованы в течение этого года».

С другой стороны, со временем компании приходится рефинансировать свой долг, увеличивая свои процентные расходы из-за более высоких ставок. Если мы предположим, что средние процентные ставки вырастут на 1% до 3,5% (выше текущих ставок по краткосрочным займам, но ниже преобладающих долгосрочных ставок), это приведет к дополнительным расходам по процентам на 0,3 миллиарда долларов.

С учетом этих двух эффектов долгосрочная текущая ставка капитализации может составить около 5,6%. Вы можете рассматривать эту ставку как доход, который будет приносить недвижимость Prologis, если со временем истечет срок действия старых договоров аренды с низкой арендной платой, и компания повторно сдаст недвижимость по текущей преобладающей рыночной арендной плате.

Медвежьи тенденции процентных ставок, которые следует учитывать

Помимо факторов, характерных для конкретной компании, я хочу выделить два краткосрочных события, которые могут привести к повышению процентных ставок. Во-первых, индекс доллара США упал примерно на 10 % по сравнению с пиковым значением сентября прошлого года. Обесценение доллара может привести к росту инфляции и ограничить снижение процентной ставки Федеральной резервной системой в ближайшем будущем.

Другой фактор, на который следует обратить внимание, заключается в том, не вызовет ли повышение потолка долга в США поток эмиссии долговых обязательств, что приведет к повышению процентных ставок. Текущая эмиссия аномально низка, и Казначейство США использует свой денежный резерв в Федеральной резервной системе, чтобы компенсировать разницу.

Хотя ни один из факторов не должен повлиять на Prologis в долгосрочной перспективе, краткосрочная коррекция может быть неизбежна, учитывая чувствительный к процентным ставкам характер компании.

По мнению аналитиков, стоит ли покупать акции PLD?

Обращаясь к Уолл-стрит, Prologis получает консенсус-рейтинг Strong Buy, основанный на 12 покупках, двух удержаниях и нулевом рейтинге продаж. Кроме того, средняя целевая цена акций Prologis составляет 138,71 доллара США, что предполагает потенциал роста на 7,3%.

Вынос

Prologis – это качественная компания, хорошо оцененная рынком. Таким образом, я бы сказал, что потенциал роста акций ограничен, учитывая сильную доходность с начала года.

Тем не менее, благодаря привлекательным долгосрочным перспективам роста, любая коррекция акций может рассматриваться как возможность для покупки. В качестве альтернативы инвесторы, уже владеющие акциями, могут использовать их для получения дохода за счет продажи покрытых коллов — популярной стратегии торговли опционами.