💬 ЦБ ждет рост цен на новостройки в России в 2025 году ниже уровня инфляции

ЦБ ждет рост цен на новостройки в России в 2025 году ниже уровня инфляции

Банк России ожидает, что рост цен на новостройки в стране в 2025 году будет ниже уровня инфляции. Об этом говорится в материале регулятора «О проектном финансировании строительства жилья в 4 квартале 2024 года».

Как отмечает ЦБ, в отчетном квартале началось строительство многоквартирных домов (МКД) общей площадью 13,1 млн квадратных метром, что несколько выше 12,5 млн в 3 квартале. В эксплуатацию введено 19,8 млн кв. м. – это почти вдвое больше, чем в 3 квартале, что характерно для конца года.

В результате того, что объем ввода жилья в эксплуатацию опередил объем запуска, площадь строящихся проектов со счетами эскроу снизилась на 3 млн кв. м., до 112 млн (это 98% общей площади строящихся МКД).

При этом в целом за год площадь строящихся проектов выросла. Запущено 49,6 млн кв. м., что соответствует уровню 2023 года (50,0 млн). В эксплуатацию введено 45,5 млн кв. м., и это всего на 12% ниже, чем в рекордном 2023 году (51,8 млн).

В 4 квартале экспонируемая площадь (нераспроданная площадь в строящихся проектах с открытыми продажами) осталась на уровне около 50 млн кв. м., несмотря на внушительный объем ввода жилья в эксплуатацию. Это произошло из-за того, что застройщики вывели в продажу много новых проектов. Объем нераспроданной площади во всех заявленных проектах продолжил расти (79 млн кв. м., +2,4 млн за 4 квартал) за счет новых проектов, продажи в которых еще не начались (29 млн кв. м., +2,7 млн).

«На фоне снижения спроса после сокращения господдержки вывод такого объема площадей на рынок может стать причиной избыточного предложения. Кроме того, надо учитывать, что на рынке также пока не распродана часть площадей в сданных проектах. Понимая это, застройщики и банки, вероятно, будут снижать объем фактического запуска проектов (открытие продаж), чтобы уравновесить предложение и спрос», - предполагает ЦБ.

Среднемесячный объем продаж строящегося жилья в 4 квартале и в течение всего 2 полугодия прошлого года был на уровне 2,0 млн кв. м., что ниже 2,4 млн кв. м. в 1 полугодии. При этом общие поступления средств на счета эскроу во 2 полугодии сопоставимы с 1 полугодием (около 2,5 трлн руб.) – это связано прежде всего с ростом цен по заключенным договорам участия в долевом строительстве

Доля реализованного жилья в строящихся проектах с эскроу заметно снизилась, примерно на 4 п.п., до 29% (на 3,5 п.п., до 39%, в проектах с открытыми продажами). Причиной стал как ввод в эксплуатацию ряда проектов с высоким уровнем распроданности, так и большой объем запуска новых проектов, где продажи еще не начались.

«Тем не менее, среднемесячные продажи во 2 полугодии показывают, что экспонируемую площадь можно реализовать за 2-2,5 года, что в целом позволит достичь высокого уровня распроданности (более 70%) к моменту завершения проектов», - пишет регулятор.

Доля реализованного жилья в завершенных проектах на момент ввода оставалась большой (74%). Продолжают завершаться проекты, в которых высокий уровень распроданности сформировался в период массовой господдержки ипотеки

Рост номинальных цен на первичном рынке замедлился (+1,6% против +2,3% в 3 квартале). «При этом с корректировкой на инфляцию цены снизились на 2,3%, даже несмотря на продолжающиеся практики завышения цен – при продажах в рассрочку и уплате комиссий банкам для поддержания маржинальности льготной ипотеки. Без этих практик сокращение было бы еще сильнее. Можно ожидать, что в 2025 году темп роста цен будет в среднем ниже уровня инфляции из-за ограниченного спроса», - делает вывод Центробанк.